日本では築40年以上のマンションが急速に増えています。
老朽化が進めば、「建て替えればよい」と考えがちですが、実際には建て替えが実現するマンションはごくわずかです。
建物が古くなっても、そのまま修繕を繰り返しながら使い続けているマンションが大半を占めています。
なぜ建て替えはこれほど難しいのでしょうか。
そこには、マンションという「一つの建物を多くの人が共同で所有する」という仕組みならではの課題があります。
今回は、マンション建て替えが進まない理由と、これからの課題について考えてみます。
建て替えは一人では決められない
戸建住宅であれば、所有者が建て替えを決めることができます。
しかし、マンションでは事情がまったく異なります。
マンションは、
- 専有部分
- 共用部分
- 土地
を区分所有者全員で共有しています。
そのため、一人が建て替えたいと思っても実現できません。
建物全体について、多くの区分所有者が合意する必要があります。
ここにマンション特有の難しさがあります。
住民の事情はそれぞれ違う
建て替えの議論が難航する最大の理由は、住民の立場が異なることです。
例えば、
ある人は、
「安全のため早く建て替えたい。」
一方で、
「年金生活なので負担できない。」
という人もいます。
また、
- 自分で住んでいる人
- 賃貸として貸している人
- 相続で所有した人
- 空室のまま保有している人
など、所有者の状況もさまざまです。
全員が同じ考えになることは容易ではありません。
建て替えには大きな費用がかかる
建て替えでは現在の建物を解体し、新しいマンションを建設します。
そのため、
- 解体費
- 建設費
- 仮住まい費用
- 引っ越し費用
など、多額の負担が発生します。
都市部では建築費が高騰しているため、以前より建て替えの負担は大きくなっています。
再開発によって住戸数を増やせる地域では負担を抑えられる場合もありますが、すべてのマンションがその恩恵を受けられるわけではありません。
高齢化も大きな課題
築40年以上のマンションでは、住民の高齢化も進んでいます。
高齢者にとって、
- 仮住まいへの転居
- 長期間の工事
- 新たな住宅ローン
などは大きな負担になります。
「あと何十年も住むわけではないから、このままでよい。」
という考え方も自然なものです。
しかし、その判断が将来世代との考え方の違いを生み、合意形成をさらに難しくしています。
修繕か建て替えか
多くのマンションでは、
「修繕を続けるか」
「建て替えるか」
という選択を迫られます。
修繕であれば建物を延命できます。
しかし、
- 配管
- エレベーター
- 耐震性能
- バリアフリー
などには限界があります。
一方、建て替えれば最新の設備を備えたマンションになりますが、多額の費用と長い時間が必要です。
どちらにもメリットと課題があるため、簡単に結論を出せる問題ではありません。
管理状態が将来を左右する
建て替えが難しいからこそ、日頃の管理が重要になります。
例えば、
- 長期修繕計画
- 修繕積立金
- 管理組合の運営
がしっかりしているマンションは、修繕を重ねながら長期間使用できる可能性が高まります。
逆に、管理が行き届いていないマンションでは、老朽化が急速に進み、建て替えも修繕も難しい状況に陥ることがあります。
建物の寿命は、築年数だけではなく、管理の質によっても大きく左右されるのです。
法改正への期待
近年は、老朽化マンションの増加を受けて、区分所有法やマンション関連制度の見直しが進められています。
目的は、建て替えや再生を進めやすくすることです。
ただし、法律が変わっても、最終的に建て替えを決めるのは区分所有者です。
制度が整備されても、住民同士の信頼関係や丁寧な話し合いがなければ、合意形成は進みません。
購入時から将来を考える
マンションを購入するときには、
「今住みやすいか」
だけではなく、
「20年後、30年後も管理が続けられるか」
という視点も必要になります。
確認したいポイントとしては、
- 修繕積立金は十分か
- 長期修繕計画はあるか
- 管理組合は機能しているか
- 建て替えや再生について議論されているか
などがあります。
将来への備えができているマンションほど、長期的な資産価値を維持しやすいといえるでしょう。
結論
マンションの建て替えが進まない最大の理由は、多くの区分所有者の合意が必要になることです。住民の年齢や経済状況、居住目的はさまざまであり、多額の費用負担も伴うため、意見をまとめることは容易ではありません。
だからこそ、日頃から適切な管理と計画的な修繕を続けることが重要になります。マンションは建物そのものだけではなく、区分所有者同士の協力によって維持される共同資産です。将来の建て替えも見据えながら、管理組合が主体的に運営していくことが、安心して住み続けられるマンションへの第一歩となるでしょう。
参考
日本経済新聞 2026年7月20日 朝刊
マンション不都合な真実 あえぐ管理組合（上）切り捨てられる小型物件
日本経済新聞 2026年7月20日 朝刊
マンションの管理組合 高齢化、理事のなり手不足（きょうのことば）