新型コロナウイルス禍では、ホテル業界は大きな打撃を受けました。宿泊客が激減し、多くのホテルが休業や営業縮小を余儀なくされました。その影響はホテルを保有・運営するホテルREITにも及び、分配金の減少や投資口価格の下落が続きました。
しかし、現在は状況が大きく変わりつつあります。
訪日外国人旅行者（インバウンド）の急速な回復を背景に、ホテルの稼働率や宿泊料金は上昇し、ホテルREITにも追い風が吹いています。
今回は、ホテルREITの特徴と、インバウンドがもたらす投資環境の変化について考えてみます。
ホテルREITとは
ホテルREITは、ホテルや旅館などの宿泊施設を保有し、その運営会社から賃料収入を得るREITです。
オフィスREITや住宅REITとは異なり、宿泊需要の影響を直接受けやすいという特徴があります。
ホテルそのものを運営するのではなく、運営会社へ施設を貸し出すことで収益を得るケースが一般的です。
そのため、ホテルの業績が改善すれば、REITの収益も向上しやすくなります。
インバウンド回復が市場を変えている
近年、日本を訪れる外国人旅行者は大きく増加しています。
円安の影響もあり、日本は海外から見て旅行しやすい国となっています。
訪日客の増加に伴い、
・都市部のホテル
・観光地の宿泊施設
・リゾートホテル
では客室稼働率が上昇し、宿泊料金も引き上げられるケースが増えています。
ホテルREITにとって、宿泊需要の回復は収益改善につながる大きな追い風です。
宿泊料金が収益を左右する
ホテルREITの特徴は、宿泊料金の変動が収益に反映されやすいことです。
オフィスや住宅では契約期間が長く、賃料改定には時間がかかります。
一方、ホテルは毎日料金を変更できるため、需要が高まれば宿泊料金を引き上げやすいという特徴があります。
例えば、
・大型連休
・紅葉シーズン
・桜の季節
・国際イベント開催時
などには宿泊料金が大きく上昇することがあります。
需要の変化を収益へ反映しやすいことは、ホテルREITならではの強みです。
変動賃料契約が増えている
近年はホテルREITの契約形態にも変化が見られます。
以前は固定賃料契約が中心でしたが、現在ではホテルの売上に応じて賃料が変動する契約も増えています。
この仕組みでは、
宿泊客が増える
↓
ホテル売上が増える
↓
REITの賃料収入も増える
という好循環が生まれます。
インバウンド需要が拡大する局面では、この変動賃料契約が収益拡大の原動力となります。
ホテルREITには特有のリスクもある
一方で、ホテルREITは景気や社会情勢の影響を受けやすい投資対象でもあります。
例えば、
・感染症の流行
・自然災害
・国際情勢の悪化
・円高による訪日客減少
・景気後退による旅行需要の減少
などが発生すると、宿泊需要は急速に落ち込む可能性があります。
新型コロナウイルス禍では、そのリスクが現実のものとなりました。
ホテルREITは高い成長性が期待できる一方で、景気敏感型の資産であることも理解しておく必要があります。
長期的には観光立国が追い風
日本政府は観光立国を成長戦略の柱の一つと位置付けています。
訪日外国人旅行者数の増加だけでなく、
・地方観光の振興
・高付加価値旅行の促進
・長期滞在型観光の拡大
なども進められています。
また、国際会議やスポーツ大会、文化イベントの開催もホテル需要を押し上げる要因になります。
こうした中長期的な流れは、ホテルREITにとって大きな追い風となるでしょう。
投資では分散も意識したい
ホテルREITは景気回復局面では高い成長が期待できますが、景気後退局面では収益が大きく変動することがあります。
そのため、ホテルREITだけに投資するのではなく、
・オフィスREIT
・住宅REIT
・物流REIT
・商業REIT
などと組み合わせることで、収益の変動を抑える効果が期待できます。
資産運用では、一つの分野に集中するよりも、複数のセクターへ分散することがリスク管理につながります。
結論
ホテルREITは、インバウンド需要の回復や宿泊料金の上昇を背景に、再び注目を集めています。需要に応じて収益を伸ばしやすいという特徴は、他のREITにはない魅力です。
一方で、感染症や国際情勢、景気変動などの影響を受けやすいという側面もあります。そのため、高い成長性だけを見るのではなく、リスクも十分に理解したうえで投資することが重要です。
観光立国を目指す日本において、ホテルREITは今後も成長が期待される分野の一つです。長期的な視点で他のREITと組み合わせながら活用することで、安定した資産形成につながる可能性があるでしょう。
参考
日本経済新聞 2026年7月18日 朝刊
REIT反転攻勢の気配 金利上昇下、財務強化や賃料増 2カ月ぶり高値