「タワーマンションを購入すれば相続税を大きく減らせる。」
かつて、このような相続税対策が話題になりました。
高層階のタワーマンションは市場価格が高い一方で、相続税評価額はそれほど高くならないケースが多く、評価額と実際の資産価値に大きな差が生じていたためです。
しかし、この評価の差を利用した過度な節税が増えたことから、国は財産評価の見直しに踏み切りました。
現在では、以前のような大きな節税効果を期待することは難しくなっています。
今回は、タワーマンション節税が見直された背景と、今後の相続対策で考えるべきポイントについて解説します。
なぜタワーマンションが相続対策になったのか
相続税は、実際の売買価格ではなく、財産評価額を基に計算されます。
タワーマンションでは、高層階になるほど市場価格が高くなる傾向があります。
しかし、従来の相続税評価では、階数による価格差が十分に反映されていませんでした。
その結果、
市場では2億円で売れる部屋でも、
相続税評価額はそれより大幅に低い。
というケースが生まれました。
この差を利用して相続税を抑える方法が広く知られるようになったのです。
評価額と市場価格の差が問題になった
本来、相続税は財産の価値に応じて公平に課税されることを目的としています。
ところが、高層階ほど市場価格が高いにもかかわらず、相続税評価額との差が大きい状況では、同じ資産価値を持つ財産でも税負担に大きな違いが生じます。
このような状況は課税の公平性という観点から問題視されるようになりました。
そのため、評価方法そのものを見直す必要があると考えられたのです。
財産評価の考え方が変わった
制度改正では、マンションの市場価格と相続税評価額の大きな乖離を是正する方向で評価方法が見直されました。
建物の築年数。
総階数。
所在階。
敷地持分。
こうした要素を考慮して評価額を補正する仕組みが導入され、従来よりも市場価格に近い評価となるケースが増えています。
これにより、高層階ほど大きな節税効果を得られるという状況は改善されつつあります。
不動産投資そのものが否定されたわけではない
制度が見直されたからといって、不動産による相続対策が意味を失ったわけではありません。
不動産には、
現金とは異なる評価方法があること。
収益を生み出せること。
インフレへの備えになること。
など、多くの特徴があります。
重要なのは、「相続税だけ」を目的に購入するのではなく、資産運用としての価値も含めて判断することです。
節税目的だけの投資は長続きしない
相続税が減るという理由だけで高額な不動産を購入すると、思わぬ問題が生じることがあります。
例えば、
空室が続く。
修繕費が増える。
管理費や固定資産税の負担が重くなる。
売却したい時に買い手が見つからない。
こうしたリスクは、相続税の節税効果だけでは補えません。
不動産は長期に保有する資産です。
購入する前には、収益性や流動性も十分に検討する必要があります。
相続税対策は制度改正を前提に考える
税制は社会情勢に合わせて変わります。
ある時代には有効だった対策が、数年後には見直されることも珍しくありません。
タワーマンション節税は、その代表例といえるでしょう。
制度の隙間を利用した方法ほど、将来的に改正される可能性があります。
一方で、家族への計画的な財産承継や、生前からの資産管理といった基本的な相続対策は、制度が変わってもその重要性は変わりません。
本当に考えるべきなのは家族の資産を守ること
相続対策というと、税金を減らすことばかりが注目されます。
しかし、本来の目的は家族の資産を円滑に引き継ぐことです。
どの財産を誰が受け継ぐのか。
相続後も管理できるのか。
納税資金は確保できるのか。
こうした視点を持つことで、制度改正にも左右されにくい相続対策ができます。
税金は重要ですが、それだけが目的になってはいけません。
結論
タワーマンション節税は、評価額と市場価格の差を利用した代表的な相続税対策でした。
しかし、課税の公平性を確保するため、評価方法は見直され、以前のような大きな節税効果を期待することは難しくなりました。
だからといって、不動産による資産承継の価値が失われたわけではありません。
令和時代の相続対策では、一時的な節税策を追いかけるのではなく、資産価値や収益性、家族の将来まで見据えた長期的な視点で財産を管理していくことが、これまで以上に重要になっているのです。
参考
東京地方税理士会 令和の資産家の相続税対策 近年の税制改正をふまえて 江本尚浩 講義資料