日本では近年、外国人による土地取得の問題が安全保障の観点から議論されるようになっています。自衛隊基地周辺や離島など、国家の安全に関わる地域で外国資本による土地取得が確認されたことが背景にあります。
2026年3月、政府は外国人による土地取得のルールのあり方を検討する有識者会議を立ち上げました。ここでは、安全保障の観点から土地売買や土地利用に対する新たな規制が必要かどうかが議論されています。
しかし、この問題は単純ではありません。外国人の土地取得を規制しようとすると、国際協定や投資自由化の原則と衝突する可能性があるためです。
本稿では、日本で議論されている外国人の土地取得規制の論点を整理し、制度的な制約と政策選択の可能性について考察します。
外国人の土地取得問題が浮上した背景
外国人による土地取得が政策課題として浮上した背景には、主に二つの問題があります。
第一は、安全保障です。
自衛隊基地や原子力施設、重要インフラの周辺の土地が外国資本に取得されることで、施設の監視や妨害の拠点として利用されるのではないかという懸念が指摘されています。
第二は、不動産市場への影響です。
東京などの大都市圏では海外マネーによる不動産購入が増加し、住宅価格の上昇を招いているのではないかという議論があります。とりわけ投資目的のマンション購入が増えることで、住宅の実需とのバランスが崩れる可能性が指摘されています。
ただし、不動産価格の上昇については、外国人投資が主因なのかどうかについては明確な統計が十分に整備されているとは言えないという指摘もあります。
既に存在する「重要土地利用規制法」
実は、日本にはすでに土地利用を監視する制度が存在します。
2021年に成立した重要土地利用規制法は、安全保障上重要な施設の周辺や国境離島などの土地利用を監視する制度です。対象となる地域では、土地の所有者や利用状況について政府が調査を行うことができます。
もし土地利用が施設の機能を阻害すると判断された場合には、利用の中止などを勧告することが可能です。
重要なのは、この制度が国籍を問わず適用されるという点です。つまり、日本人であっても外国人であっても同じルールが適用される仕組みになっています。
このような制度設計になっている背景には、外国人のみを対象にした規制が国際ルールと衝突する可能性があるという事情があります。
国際協定との関係――内外無差別の原則
外国人による土地取得規制が難しい理由の一つが、国際経済ルールです。
世界貿易機関（WTO）のサービス貿易に関する一般協定では、外国企業を国内企業より不利に扱わないという内外無差別の原則が定められています。
この原則は、投資や企業活動に関する差別的な規制を制限するものです。もし外国人だけに土地取得規制を課す制度を導入すれば、この原則に抵触する可能性があると指摘されています。
また、日本は多くの国と投資協定を結んでおり、外国投資家に対する差別的な扱いを制限する規定が盛り込まれています。
このため、外国人のみを対象にした土地取得規制を設ける場合には、安全保障上の例外として正当化できるかどうかが大きな論点となります。
海外では土地取得規制は存在するのか
外国人による土地取得を規制する制度は、実は多くの国で存在します。
例えば、オーストラリアでは外国人による不動産取得について政府の許可制度が設けられています。農地や住宅の購入には審査が必要とされる場合があります。
ニュージーランドでも外国人による住宅購入は原則として制限されています。
カナダでは2023年から一定期間、外国人による住宅購入を制限する政策が導入されました。
これらの国では、住宅市場の安定や国民の住宅確保を理由として規制が導入されています。
ただし、これらの制度も完全な禁止ではなく、許可制度や例外規定などを組み合わせた仕組みとなっています。
日本の政策選択――安全保障規制か住宅政策か
日本で今後検討される土地取得規制は、大きく二つの方向に分かれる可能性があります。
一つは、安全保障を目的とする規制です。
基地や重要インフラ周辺など、特定地域に限定した土地利用規制を強化する方向です。この場合は外国人のみを対象とするのではなく、土地利用そのものを規制する制度として設計する可能性が高いと考えられます。
もう一つは、住宅市場の安定を目的とする規制です。
都市部の投機的な不動産取引を抑制するため、外国人投資を制限するという議論です。ただし、この分野では外国人投資が住宅価格の上昇にどれほど影響しているのかというデータが十分ではないという指摘もあります。
どちらの政策を選ぶとしても、安全保障・住宅政策・国際ルールという三つの要素のバランスをどのように取るかが重要になります。
結論
外国人による土地取得の問題は、安全保障、不動産市場、国際経済ルールという複数の政策領域が重なり合うテーマです。
安全保障の観点から土地利用を監視する必要性は高まっていますが、外国人のみを対象とした規制は国際協定との関係で慎重な制度設計が求められます。
そのため、日本の政策は外国人規制という形ではなく、土地利用規制や地域指定などの形で制度を整備する方向に進む可能性が高いと考えられます。
外国人の土地取得をめぐる議論は、単なる不動産政策ではなく、日本の安全保障と国際経済秩序の関係を映し出す問題でもあります。今後の制度設計は、日本がどのような経済秩序と安全保障体制を選択するのかを示す一つの試金石になるといえるでしょう。
参考
日本経済新聞「土地取得規制の可否を議論 外国人政策 有識者会議が初会合」2026年3月5日
内閣府「重要土地等調査法の概要」
世界貿易機関（WTO）サービス貿易に関する一般協定（GATS）資料
