住まいに法人活用という選択肢はあるのか――個人保有との違いを整理する

都心不動産の価格上昇や投資目的の取得増加を背景に、「法人で住まいを持つ」という発想も聞かれるようになりました。とりわけ事業を営む方や資産管理を意識する層にとって、法人活用は一つの検討対象になります。

しかし、住まいは生活の基盤であると同時に資産でもあります。その取得主体を法人にすることは、税務・資金調達・相続・出口戦略まで影響します。本稿では、住まいの法人活用の可能性と留意点を整理します。

なぜ法人活用が議論されるのか

法人活用が検討される理由は主に三つあります。

第一に、税務上の取扱いです。法人が不動産を保有すれば、減価償却費や借入利息を経費算入できます。賃貸用不動産であれば収益と費用の対応関係が明確です。

第二に、所得分散の可能性です。個人の高い累進税率を回避し、法人税率での課税にとどめる設計を検討するケースがあります。

第三に、資産管理・承継の観点です。株式を通じて持分を移転できるため、事業承継や相続設計と組み合わせやすい面があります。

ただし、これらは「賃貸用不動産」を前提に議論されることが多く、自宅利用の場合は事情が異なります。

法人が住居を取得し、代表者や役員が居住する場合、原則として「社宅」としての扱いになります。この場合、一定の算定基準に基づく家賃相当額を本人が負担すれば、給与課税を抑えられる仕組みがあります。

しかし、実務上の論点は少なくありません。

・法人で取得するため、売却益は法人課税となる
・住宅ローン減税の適用は受けられない
・取得・維持コストが法人財務に影響する
・資金繰りや金融機関の評価に影響する

また、法人名義の不動産は個人資産と切り分けられます。事業リスクが顕在化した場合、資産保全の観点では必ずしも有利とは限りません。

法人税率は個人の最高税率より低い水準にあります。しかし、単純比較は適切ではありません。

法人で得た利益を最終的に個人が使う場合、役員報酬や配当を通じて個人課税が発生します。法人課税と個人課税の二段階構造を踏まえる必要があります。

また、不動産の売却益についても、法人では全額が益金算入されます。個人の場合の長期譲渡所得の軽減税率とは異なる設計です。

表面的な税率差だけで有利不利を判断することはできません。

法人保有のメリットとして語られることが多いのが承継の容易さです。現物不動産を分割するのではなく、株式として承継できます。

一方で、不動産評価が法人株価に反映されるため、株式評価が上昇する可能性もあります。評価引下げを狙った過度な設計は、近年の税制改正動向を踏まえると慎重な検討が必要です。

住まいを含めた法人活用は、事業承継全体の設計の中で位置づけるべき論点です。

法人活用が現実的に検討対象となるのは、次のようなケースです。

・既に法人で不動産賃貸事業を営んでいる
・複数物件を保有し、資産管理を法人で一元化している
・事業承継と一体で不動産管理を設計している

一方で、純粋な自宅取得を目的とする場合、法人活用は必ずしも合理的とは限りません。住宅ローン控除や長期譲渡の税制など、個人保有を前提とした制度設計が多いためです。

住まいの法人活用は理論上の選択肢ではありますが、一般化できる解ではありません。税務、資金調達、相続、事業リスクを横断的に検討する必要があります。

住まいは消費財であり、同時に投資財でもあります。その取得主体を法人にするかどうかは、単なる節税の問題ではなく、資産設計全体の問題です。

価格上昇局面で議論が活発化しやすいテーマですが、短期的な税効果ではなく、長期的な構造で判断する視点が求められます。

日本経済新聞朝刊 2026年2月25日
「マンション短期転売、都心に集中」会員限定記事