日本では人口減少や高齢化などを背景に、誰も住まなくなった住宅が増えています。
一方、訪日外国人旅行者が増えれば、観光地を中心に宿泊場所が必要になります。
そこで生まれた発想の一つが、使われていない住宅を旅行者の宿泊場所として活用することです。
空いている住宅と宿泊場所を探している旅行者を結び付ける。
民泊が制度化された背景には、このシェアリングエコノミーの考え方があります。
しかし、空き家を民泊にすれば空き家問題が解決するほど単純ではありません。
なぜ空き家と民泊が結び付いたのかを理解すると、民泊規制を厳しくすることの難しさも見えてきます。
空き家問題とは何か
空き家とは、人が継続的に住んでいない住宅です。
住宅は人が住まなくなった瞬間に問題になるわけではありません。
転勤などで一時的に空いている住宅もあります。
売却や賃貸のために入居者を探している住宅もあります。
問題になりやすいのは、長期間使われず管理も十分に行われない住宅です。
建物が老朽化する。
庭木や雑草が伸びる。
害虫などが発生する。
防犯上の不安が生じる。
周辺の景観が悪化する。
所有者個人の財産であっても、放置されれば地域全体に影響する可能性があります。
なぜ空き家が増えるのか
空き家が生まれる理由は一つではありません。
典型的なのが相続です。
親が住んでいた実家を子どもが相続しても、子ども自身は別の地域に自宅を持っている場合があります。
実家へ戻る予定はない。
しかし思い出のある家なので売却もしにくい。
賃貸住宅として貸そうとしても、地域によっては借り手が見つからない。
こうして誰も住まない住宅が残ります。
人口が減少している地域では、新たな居住者を探すこと自体が難しい場合もあります。
住宅が存在するのに、それを使う人がいないというミスマッチが起きるわけです。
空き家にも維持費がかかる
誰も住んでいないからといって、住宅の負担がなくなるわけではありません。
固定資産税などがかかります。
建物の修繕が必要になることもあります。
マンションなら管理費や修繕積立金が発生します。
庭のある一戸建てなら定期的な手入れも必要です。
しかも住宅は使わなければ傷みやすくなることがあります。
所有者からすると、収入を生まない住宅に継続して費用を負担することになります。
そこで空き家を何らかの方法で収益化したいという需要が生まれます。
普通の賃貸住宅として貸せないのか
最も分かりやすい方法は、空き家を通常の賃貸住宅として貸すことです。
入居者が見つかれば、毎月家賃収入を得られます。
住宅としても継続的に利用されます。
しかし、すべての空き家に長期の借り手が見つかるとは限りません。
観光客は多いものの定住者が少ない地域もあります。
所有者が将来自分で利用する可能性があり、長期間貸すことに抵抗を感じる場合もあります。
そこで数日単位で旅行者へ貸す民泊という選択肢が出てきます。
長期の居住需要が弱くても、短期の観光需要が存在すれば住宅を活用できる可能性があります。
空き家を民泊に転用する仕組み
例えば観光地の近くに、長年使われていない一戸建て住宅があるとします。
その住宅を整備します。
家具や寝具を用意します。
必要な安全対策を行います。
そして民泊新法などのルールに従って宿泊者を受け入れます。
これまで収入を生まなかった住宅から、宿泊収入を得られる可能性が生まれます。
旅行者にとっても、ホテルとは違う宿泊場所の選択肢が増えます。
使われていない住宅と宿泊需要を結び付けるわけです。
シェアリングエコノミーとの関係
民泊制度の背景には、シェアリングエコノミーという考え方があります。
すでに存在しているものの、十分使われていない資産を他の人にも利用してもらう仕組みです。
住宅には空いている部屋があります。
誰も住んでいない家があります。
一方には宿泊場所を求める旅行者がいます。
インターネットを通じて両者を結び付ければ、新しいホテルを建設しなくても宿泊場所を増やせます。
民泊は、住宅という既存資産を有効利用する代表的な仕組みの一つとして期待されたのです。
新しいホテルを建てなくても宿泊場所を増やせる
訪日客が急増すると、特定の時期や地域でホテル不足が起きる可能性があります。
しかしホテルを建設するには時間がかかります。
土地を取得する。
建物を建設する。
従業員を確保する。
多額の投資も必要です。
一方、既存住宅を活用できれば、すでに存在する建物を宿泊場所として利用できます。
特に一時的に宿泊需要が急増する地域では、住宅ストックを利用することに合理性があります。
宿泊施設不足と空き家という二つの問題を同時に解決できる可能性がある。
これが民泊制度への期待でした。
所有者にとってのメリット
空き家所有者にとって大きなメリットは、住宅から収入を得られる可能性があることです。
これまで固定資産税や維持費だけを負担していた住宅が、宿泊収入を生み出す資産になります。
収入の一部を建物の修繕費へ回すこともできます。
また、人が利用することで建物の状態を定期的に確認する機会も増えます。
将来その住宅を売却したり自分で利用したりするまで、民泊として活用するという選択肢も考えられます。
空き家を持て余している所有者にとって、民泊は住宅活用の選択肢を増やす仕組みです。
地域にも経済効果が期待できる
民泊の利用者は住宅の中だけで過ごすわけではありません。
近所の飲食店で食事をします。
スーパーや商店街で買い物をします。
公共交通機関を利用します。
観光施設にも行きます。
これまで観光客がほとんど泊まらなかった地域に民泊ができれば、旅行者の消費が地域へ広がる可能性があります。
さらに古民家などを再生すれば、建物そのものが観光資源になることもあります。
空き家の再生と地域観光を組み合わせられる点は、民泊の大きな可能性です。
しかし空き家が民泊になれば問題がなくなるわけではない
空き家活用にはメリットがありますが、近隣住民から見ると別の側面があります。
昨日まで誰も住んでいなかった隣の住宅に、今日から毎日のように違う旅行者が泊まるようになるかもしれません。
空き家だったときには静かだった。
民泊になったことで人の出入りが増えた。
夜間の騒音が発生する。
ゴミの問題が起きる。
こうした状況になれば、住民は空き家が活用されたことを必ずしも歓迎しません。
空き家を使うことと、地域にとって良い使い方をすることは同じではないのです。
空き家活用と家主不在型は結び付きやすい
空き家民泊では、家主がその住宅に住んでいないことが一般的です。
つまり家主不在型になりやすいという特徴があります。
所有者が遠方に住んでいることもあります。
そのため適切な管理体制が非常に重要になります。
宿泊者へのルール説明。
騒音への対応。
ゴミの管理。
近隣住民からの苦情への対応。
こうした管理が不十分なら、空き家問題を解決する代わりに新たな地域問題を生み出してしまいます。
空き家活用を進めるほど、住宅宿泊管理業者などによる管理の質が重要になるわけです。
家主不在型を禁止すると空き家活用と矛盾する
民泊トラブルが増えれば、家主不在型を厳しく規制すべきだという意見が出てきます。
家主がその場にいれば、問題が起きたときに対応しやすいためです。
しかし家主不在型を全面的に禁止すると、空き家を民泊として活用することも難しくなります。
誰も住んでいないから空き家なのです。
その住宅に家主が常時住むことを条件にすれば、空き家活用という制度目的と矛盾します。
参考記事が指摘する民泊規制の難しさの一つがここにあります。
住民生活を守るため家主不在型を規制したい。
一方、空き家を活用するためには家主不在型が必要になる。
二つの政策目的が衝突するわけです。
すべての民泊が空き家活用ではない
もう一つ注意したいことがあります。
民泊が増えることと、空き家が減ることは同じではありません。
もともと誰も使っていなかった住宅を民泊にするのであれば、空き家活用といえます。
しかし現在住民に貸している賃貸住宅を民泊へ転用するケースは違います。
定住者向け住宅が旅行者向け宿泊施設へ変わるだけです。
民泊の収益性が通常の賃貸より高ければ、こうした転用が増える可能性があります。
その結果、地域によっては空き家を減らすどころか、住民が借りられる住宅を減らしてしまうことがあります。
空き家民泊と投資型民泊を分けて考える必要がある
同じ家主不在型民泊でも、その出発点によって地域への意味は異なります。
長期間放置されていた空き家を再生した民泊。
民泊営業を目的に新たに住宅を取得した投資型民泊。
現在の賃貸住宅を旅行者向けへ転用した民泊。
これらをすべて同じものとして扱うと、政策効果を正しく評価できません。
空き家対策として民泊を支援するのであれば、本当に空き家の有効活用につながっているのかを見る必要があります。
民泊の施設数だけではなく、どのような住宅が民泊へ変わったのかが重要なのです。
結論
民泊と空き家対策が結び付いた背景には、使われていない住宅と増加する宿泊需要を結び付けるという発想があります。
誰も住んでいない住宅を民泊として活用すれば、所有者は宿泊収入を得られる可能性があります。
地域にとっても、放置された住宅が再生され、旅行者の消費が飲食店や商店などへ広がることが期待できます。
新しいホテルを建設するだけでなく、既存住宅を活用して宿泊需要に対応できる点も民泊の特徴です。
一方、空き家民泊は家主不在型になりやすく、管理が不十分なら騒音やゴミなど新たな問題を生み出します。
さらに、すべての民泊が空き家活用につながるわけではありません。
定住者向けの賃貸住宅が民泊へ転用されれば、地域で暮らす人の住宅が減る可能性があります。
民泊を空き家対策として評価するときに重要なのは、民泊の数を増やすことではありません。
使われていなかった住宅を適切に再生し、地域住民の生活環境を守りながら新しい利用価値を生み出せているかどうかです。
空き家対策と観光振興を同時に実現できる可能性があるからこそ、民泊には単純な禁止でも無制限な拡大でもない、地域と共存する仕組みが求められているのです。
参考
日本経済新聞 2026年9月4日 朝刊 民泊規制の論点 上 観光の新魅力 育む観点を