民泊新法に基づいて民泊を営業する場合、年間365日いつでも旅行者を泊められるわけではありません。
住宅宿泊事業として人を宿泊させられるのは、年間180日以内です。
この180日という数字は、民泊制度を理解するうえで非常に重要です。
なぜ半分程度の日数しか営業できないのでしょうか。
ホテルや旅館との競争を守るためだけなのでしょうか。
実は180日規制には、民泊新法が何を住宅と考え、何を宿泊施設と考えるのかという制度上の線引きが表れています。
年間180日とは何か
住宅宿泊事業法、いわゆる民泊新法では、住宅宿泊事業について年間の宿泊日数に上限を設けています。
その上限が180日です。
ここで注意したいのは、180泊分の予約を受けられるという意味ではないことです。
基本的には、実際に人を宿泊させた日数を数えます。
例えば、一組の旅行者が3泊すれば3日として数えます。
同じ日に複数の部屋へ宿泊者を受け入れたからといって、その日を部屋数に応じて何日分も数えるわけではありません。
つまり180日規制とは、売上件数や宿泊人数の上限ではなく、その住宅を宿泊事業に使用する日数の上限です。
1月から12月までの180日ではない
年間180日という言葉から、1月1日から12月31日までを一区切りとして考える人もいるかもしれません。
しかし民泊新法上の年間は、暦年とは異なります。
住宅宿泊事業における1年間は、毎年4月1日正午から翌年4月1日正午までを基本として計算します。
その期間について180日を超えて宿泊させることができない仕組みです。
民泊を事業として運営する場合には、この期間管理が重要になります。
単純にカレンダー上の1年間で考えると、営業日数を誤って管理する可能性があります。
なぜ365日営業できないのか
最大の理由は、住宅と宿泊施設を区別するためです。
民泊新法は住宅宿泊事業法という名前です。
つまり、あくまで住宅を利用して宿泊サービスを提供する制度です。
もし住宅として届け出た建物で365日旅行者を宿泊させられるのであれば、実態としてホテルや旅館とほとんど変わらなくなります。
ホテルや旅館、簡易宿所は旅館業法に基づいて営業します。
それぞれ必要な基準を満たし、行政の許可を受ける必要があります。
その一方で、住宅として届け出るだけで一年中宿泊事業ができれば、旅館業法による規制とのバランスが崩れてしまいます。
そこで住宅宿泊事業には営業日数の上限が設けられています。
180日は住宅と旅館業の境界線
民泊新法における180日は、単なる営業制限ではありません。
住宅と本格的な宿泊事業を分ける境界線としての意味があります。
住宅を本来の用途として維持しながら、一定期間だけ旅行者へ提供する。
これが住宅宿泊事業の基本的な考え方です。
一方、年間を通じて旅行者を受け入れるのであれば、それは住宅の一時的利用ではなく、本格的な宿泊事業として考えるべきだという発想があります。
その場合には、旅館業法に基づく簡易宿所などの制度を利用することになります。
つまり180日規制は、民泊事業者に対する単なるペナルティーではなく、どの法律を適用するのかを整理するための制度でもあるのです。
180日なら必ず営業できるわけではない
ここは非常に重要です。
民泊新法が年間180日以内と定めているからといって、全国どこでも180日営業できるとは限りません。
自治体が条例によって営業期間をさらに制限できるからです。
民泊によって生活環境が悪化するおそれがある場合、自治体は区域を定め、住宅宿泊事業を行える期間を制限できます。
例えば住宅地について、一定の曜日や期間の営業を制限することが考えられます。
したがって180日は、必ず保障された営業日数ではありません。
国の法律が定める上限と考える方が分かりやすいでしょう。
自治体の規制によっては、実際に営業できる日数が180日を大幅に下回ることがあります。
なぜ自治体がさらに減らせるのか
日本全国の住宅地が同じ環境ではないからです。
観光客が多く、宿泊施設が不足している地域もあります。
一方、静かな住宅環境を特に守る必要がある地域もあります。
学校が集中する文教地区もあります。
民泊がほとんど存在しない地域と、一つの住宅街に多数の民泊が集中している地域では、住民への影響も違います。
そこで国が一律に細かな営業日を決めるのではなく、地域事情に応じて自治体が追加的な制限を設けられる仕組みになっています。
全国共通の180日という上限の中に、地域ごとのルールを組み込んでいるわけです。
180日を超えて営業したい場合はどうするのか
事業者から見ると、年間180日という制限は大きな問題になります。
宿泊施設には家賃や固定資産税、管理費、清掃費などさまざまな費用がかかります。
年間の半分程度しか営業できなければ、採算を取りにくい場合があります。
そこで年間を通じて営業したい事業者が検討するのが、旅館業法に基づく簡易宿所などです。
簡易宿所として許可を受ければ、民泊新法の年間180日規制は適用されません。
ただし、簡単に変更できるわけではありません。
旅館業法上の構造設備などの基準を満たす必要があります。
さらに都市計画や建築、防火などの規制も関係します。
特に用途地域によっては、簡易宿所として営業できない場所があります。
住宅地では簡易宿所へ変更できない場合がある
ここで180日規制と立地規制が結び付きます。
民泊新法による民泊は、一定の条件の下で住居専用地域でも営業できる場合があります。
ところが旅館業法上の簡易宿所は宿泊施設です。
住居専用地域では原則として営業できません。
そのため、年間180日を超えたいから簡易宿所へ変更しようとしても、そもそもその場所では旅館業を営業できない場合があります。
民泊新法によって住宅地で営業できるというメリットを受ける代わりに、年間180日という制限を受ける。
この二つはセットで考える必要があります。
180日規制は事業者の行動にも影響する
年間180日という上限は、民泊事業の経営にも大きな影響を与えます。
仮に年間を通じて家賃や管理費が発生するのに、宿泊収入を得られる期間が限られていれば、一日当たりの宿泊料金を高く設定する必要が出てくるかもしれません。
また、民泊として使わない残りの日数をどう利用するかという問題もあります。
住宅として自分で利用する。
通常の賃貸住宅として活用する。
別荘として利用する。
さまざまな方法が考えられます。
民泊新法は、住宅を宿泊専用施設として一年中使うことではなく、住宅としての利用と宿泊サービスを組み合わせる発想に近い制度なのです。
180日を超えると何が問題なのか
民泊新法に基づく住宅宿泊事業として年間180日を超えて営業すれば、単なる日数管理のミスでは済まない可能性があります。
180日を超えて継続的に人を宿泊させるのであれば、旅館業法上の許可が必要な営業に該当する可能性があるからです。
住宅宿泊事業の届出をしているから、何日でも営業できるわけではありません。
どの制度に基づいて営業するのかによって、守るべき範囲が決まっています。
だからこそ事業者には、営業日数を正確に管理することが求められます。
180日規制だけでは住民問題は解決しない
一方、年間180日に制限すれば住宅地の問題がすべて解決するわけではありません。
住民にとって重要なのは年間の合計日数だけではないからです。
例えば毎週末のように旅行者が出入りすれば、年間180日以内でも近隣住民が負担を感じる可能性があります。
さらに同じマンションや住宅街に多数の民泊が集中すれば、一施設当たり180日以内でも地域全体では毎日どこかの民泊に旅行者が滞在している状態になり得ます。
そこで重要になるのが自治体による上乗せ規制や、地域内の民泊施設数そのものをどう考えるかという議論です。
営業日数だけでなく、地域全体への影響を見る必要があります。
結論
民泊新法に基づく住宅宿泊事業では、人を宿泊させられる日数が年間180日以内に制限されています。
この180日は単なる営業規制ではありません。
住宅を限定的に宿泊サービスへ利用する民泊と、年間を通じて営業するホテルや旅館などの旅館業を分ける重要な境界線です。
年間を通じて本格的に宿泊事業を行うのであれば、旅館業法に基づく簡易宿所などの許可を検討する必要があります。
一方、住宅としての性格を残しながら宿泊サービスにも利用するのであれば、民泊新法という選択肢があります。
ただし180日は営業できる日数を保障したものではありません。
地域の生活環境を守るため、自治体が条例によってさらに営業期間を制限する場合があります。
民泊をめぐる現在の議論では、この自治体の裁量をどこまで広げるのかが大きな焦点になっています。
180日という数字だけを見るのではなく、住宅と宿泊施設をどう区別し、観光と住民生活をどう両立させるのか。
そこまで考えることで、180日規制が設けられている本当の意味が見えてきます。
参考
日本経済新聞 2026年9月4日 朝刊 民泊規制の論点 上 観光の新魅力 育む観点を