相続税対策として賃貸マンションやアパートを活用する方法は、これまで多くの資産家に利用されてきました。
その理由は、貸付用不動産は市場価格よりも低い相続税評価額となることが多く、相続税を軽減できる仕組みがあったからです。
しかし、令和8年度税制改正では、この評価方法に大きな見直しが加えられました。
今回の改正は、「貸付用不動産は節税になる」という従来の考え方を大きく変える可能性があります。
今回は、何が変わり、どのような点に注意すべきなのかを分かりやすく解説します。
なぜ貸付用不動産は評価額が低くなるのか
相続税では、土地や建物は市場価格ではなく、財産評価基本通達に基づいて評価されます。
貸付用不動産の場合には、
- 借家人が居住している
- 所有者が自由に利用・処分できない
- 賃貸借契約が存在する
といった事情を考慮し、評価額が減額されます。
これは実態を反映した合理的な制度であり、決して特別な優遇措置ではありません。
問題となったのは、この制度を利用して相続直前に高額な賃貸不動産を取得し、短期間で相続税評価額だけを大きく引き下げるケースが増えたことでした。
これまでの制度では何が起きていたのか
例えば、市場価格が10億円の賃貸マンションを取得した場合でも、相続税評価額はそれより大幅に低くなることがあります。
さらに借入金が残っていれば、その借入金は債務控除の対象となります。
その結果、
「資産は高額なのに課税対象となる評価額は小さい」
という状態が生まれました。
この仕組みは、本来の制度趣旨を超えた節税手法として利用されるケースもあり、課税の公平性が問題視されるようになりました。
改正ではどのような見直しが行われたのか
令和8年度税制改正では、相続開始や贈与前5年以内に取得した一定の貸付用不動産について、新たな評価方法が導入されます。
従来は主として路線価や固定資産税評価額などを基礎として評価していましたが、改正後は通常の取引価額を反映した評価方法が採用されることになります。
具体的には、
取得価額を基礎に地価変動などを考慮した価額や、市場価格をより反映した価額によって評価する仕組みが導入されます。
つまり、
「購入価格は高いのに評価額だけ極端に低い」
という状態を是正しようという考え方です。
対象となるのはどのような不動産か
今回の改正は、すべての賃貸不動産が対象になるわけではありません。
主な対象は、
- 相続開始前または贈与前5年以内に取得した貸付用不動産
- 相続税評価額と市場価格の乖離が大きいケース
などです。
一方で、長年保有し、通常の賃貸経営を行っている不動産まで一律に否定するものではありません。
つまり、
「相続対策だけを目的として取得した不動産」
を主な対象としている点が今回の特徴です。
実務ではまだ確認すべき点も多い
改正の方向性は示されましたが、実務上は今後の通達や質疑応答事例を確認する必要があります。
例えば、
- 「取得日」は契約日なのか引渡日なのか
- 一定の貸付用不動産とはどこまで含まれるのか
- 空室物件も対象となるのか
- 駐車場や太陽光発電用地は含まれるのか
- 取得価額に仲介手数料は含めるのか
など、税務実務では判断が必要な論点が数多く残されています。
そのため、制度が始まった直後は実務上の取扱いを慎重に確認しながら対応することが重要になります。
不動産投資そのものが否定されたわけではない
今回の改正を受けて、「もう不動産は相続対策にならない」と考えるのは早計です。
本来、不動産投資には、
- 安定した賃料収入
- インフレへの対応
- 長期的な資産保全
という大きなメリットがあります。
税制改正が対象としているのは、「節税だけを目的とした短期間の取得」であり、不動産投資そのものを否定しているわけではありません。
むしろ今後は、
「収益性があるか」
「長期保有する価値があるか」
という本来の投資判断が、これまで以上に重要になるでしょう。
結論
令和8年度税制改正では、相続直前に取得した貸付用不動産の評価方法が見直され、市場価格との大きな乖離を利用した過度な節税は難しくなります。
これは、不動産投資を否定する改正ではなく、税負担の公平性を高めるための制度見直しです。
これからの相続対策では、「評価額だけを見る」のではなく、不動産が長期的に資産価値と収益を生み出すかどうかを重視する姿勢が、ますます重要になっていくでしょう。
参考
令和8年度税制改正の実務ポイント 第3 資産課税・住宅税制（2026年4月6日講義資料）