マンションの老朽化や区分所有者の高齢化が進む中で、従来の制度では対応しきれない課題が顕在化してきています。特に、管理不全や建替えの停滞は、個々の所有者だけでなく地域全体に影響を及ぼす問題となっています。
こうした背景を踏まえ、区分所有法等の改正が行われました。本稿では、この改正のポイントを整理し、その本質を読み解きます。
区分所有法の位置づけ
区分所有法は、マンションのような一つの建物を複数人で所有する場合のルールを定めた法律です。
各所有者は専有部分を持ちながら、廊下やエントランスなどの共用部分については共同で管理するという構造になっています。このため、意思決定には多数の合意が必要となり、これが制度上の最大の特徴であり、同時に弱点でもあります。
特に、老朽化したマンションにおいては、修繕や建替えを進めるための合意形成が難しく、結果として問題が長期化するケースが多く見られます。
改正の背景にある構造問題
今回の改正の出発点は、管理と再生の「停滞」です。
従来の制度では、以下のような問題が指摘されてきました。
・区分所有者の高齢化により意思決定が進まない
・所在不明者の増加により議決要件を満たせない
・建替えに極めて高い合意水準（4/5）が求められる
・管理不全が周辺環境に悪影響を与える
これらの問題は、個々のマンションの問題にとどまらず、都市のインフラとしての安全性にも関わるものです。
つまり、区分所有法は「私的な財産管理のルール」であると同時に、「社会的な課題への対応手段」としての性格を強めているといえます。
管理の円滑化という方向性
今回の改正の第一の柱は、管理の円滑化です。
具体的には、適切な管理を促進するための仕組みが整備されました。従来は管理不全であっても介入が難しかった領域に対し、行政が一定の関与を行える枠組みが強化されています。
また、所在不明の区分所有者がいる場合でも、一定の手続きを経ることで意思決定を進められるようになりました。これにより、少数の不明者によって全体の意思決定が止まるという構造が緩和されています。
さらに、集会決議の円滑化も図られ、現実に即した運営が可能となる方向に制度が調整されています。
再生の円滑化と意思決定の見直し
第二の柱は、マンションの再生に関する制度の見直しです。
従来は、建替えや敷地の一括売却などについて極めて高い合意要件が課されていましたが、今回の改正では一定の条件のもとで要件の緩和が図られました。
特に、耐震性不足などの客観的な問題がある場合には、決議要件が引き下げられる仕組みが導入されています。
また、新たな再生手法として以下のような選択肢が整備されました。
・建物と敷地の一括売却
・建物の取壊し
・一棟単位でのリノベーション
これにより、「建替えしか選択肢がない」という状況から、「複数の再生手段の中から選択する」という構造へと変化しています。
建替えを阻害していた要因への対応
従来、建替えが進まなかった大きな要因の一つに、賃借人の存在がありました。
建替えが決議されても、賃借人の同意が得られなければ退去が進まず、事業が停滞するケースが多くありました。
今回の改正では、一定の補償を前提として賃貸借契約を終了させる制度が創設されました。これにより、再生事業の実現可能性が高まることになります。
また、再生手続に対応するための事業制度（組合設立や計画策定など）も整備され、実務面での実行性が強化されています。
地方公共団体の関与強化
第三の柱は、地方公共団体の役割の強化です。
管理不全マンションは、外壁の落下や防災上のリスクなど、地域全体に影響を及ぼします。このため、行政が関与できる範囲が拡大されました。
具体的には、以下のような措置が可能となっています。
・助言、指導、勧告の強化
・報告徴収の実施
・危険なマンションへの対応強化
さらに、民間団体との連携も制度化され、専門家や支援団体が関与することで、管理組合の支援体制が整備されています。
制度改正の本質
今回の改正を一言で表すと、「合意形成の現実化」です。
区分所有という仕組みは、多数の利害関係者の合意によって成り立つ制度ですが、現実にはその合意が成立しないケースが増えています。
そこで今回の改正では、
・合意が成立しやすい仕組みにする
・合意がなくても一定の前進を可能にする
・外部（行政・専門家）の関与を認める
という方向に制度が再設計されています。
これは、従来の「所有者の自治」に依存したモデルから、「社会的な問題としての管理・再生」へと重心が移動していることを意味します。
結論
区分所有法の改正は、単なる手続きの見直しではなく、マンションという資産のあり方そのものを問い直すものです。
今後は、
・維持するのか
・再生するのか
・手放すのか
という選択が、より現実的な意思決定として求められるようになります。
制度はその判断を後押しする方向に整備されましたが、最終的に意思決定を行うのはあくまで区分所有者自身です。
だからこそ、この改正を単なる制度変更として捉えるのではなく、「資産と社会の関係をどう設計するか」という視点で理解することが重要です。
参考
・日本FP協会 Journal of Financial Planning 2026年4月号 区分所有法等の改正の概要
・国土交通省 マンション関連法改正資料
・法務省 建物の区分所有等に関する法律 改正資料