インフレに強い資産として、不動産やREITが語られることは少なくありません。物価が上がれば賃料も上がり、不動産収益も増えるのだから、REITにも追い風になるという説明です。たしかに、この考え方には一定の根拠があります。
しかし、実際の市場では、インフレ局面でREITが必ずしも強く買われるとは限りません。むしろ、金利上昇や資本コスト上昇の影響を受けて、投資口価格が低迷する場面も目立ちます。インフレとREITの関係は、単純な比例関係ではないのです。
本稿では、REITがなぜインフレに強いといわれるのか、その見方がどこまで妥当なのか、そして現在の市場環境では何を見て判断すべきかを整理します。
インフレ耐性という期待
REITがインフレに強いとされるのは、不動産が実物資産だからです。現金や預金は物価上昇によって実質価値が目減りしますが、不動産は土地や建物という現物を持ち、賃料収入も伴います。そのため、物価上昇の局面では資産価値や賃料収入が上昇しやすいと考えられています。
特に、賃貸借契約の更新時に賃料改定が可能なオフィスや商業施設では、需給が引き締まっていれば賃料引き上げが進みます。ホテルや物流施設のように市況の影響を比較的受けやすい分野では、インフレや景気回復を背景に収益改善が進むこともあります。
この意味で、REITにはたしかにインフレ耐性があります。ただし、それはあくまで「賃料を引き上げられる物件を持っている場合」に限られます。すべてのREITが同じように恩恵を受けるわけではありません。
賃料上昇の偏り
インフレ下でも賃料が一様に上がるわけではありません。上がりやすいのは、需要が強く、代替性が低く、立地競争力のある物件です。典型例は都心の優良オフィスや、成長エリアの物流施設、稼働率の高いホテルなどです。
反対に、地方のオフィスや競争力の弱い商業施設、築年数が古く代替物件の多い不動産では、物価が上がっても賃料に転嫁しにくい傾向があります。修繕費や人件費、管理費だけが上がり、賃料収入が伸びないのであれば、収益性はむしろ悪化します。
ここに、REITのインフレ耐性を考えるうえでの重要な分岐があります。インフレに強いのは「不動産」一般ではなく、「賃料改定力のある不動産」を持つREITです。資産の質によって、結果は大きく変わります。
金利上昇という逆風
REITを考えるとき、インフレだけを見ていては不十分です。市場がより強く意識するのは、インフレそのものよりも、その結果として生じる金利上昇です。
REITは分配金利回りを魅力とする金融商品でもあります。したがって、国債利回りや社債利回りが上がると、相対的な魅力が低下しやすくなります。投資家は、より安全な債券との比較でREITを評価するからです。
また、REIT自身も借入れによって物件を取得しています。金利上昇は借入コストの上昇につながり、収益を圧迫します。さらに、物件取得時に求められる利回り水準も高くなり、成長投資がしにくくなります。インフレが賃料を押し上げる前に、金利上昇が先に評価を押し下げることも珍しくありません。
つまり、REITは「インフレに強い資産」である一方で、「金利上昇に弱い商品」という側面も併せ持っています。この二面性を見落とすと、判断を誤りやすくなります。
資本コストと外部成長の壁
近年のREIT市場で目立つのは、物件価格の上昇に取得利回りが追いつかず、資本コストとの逆転が起きやすくなっていることです。これは、単に今の収益だけでなく、将来の成長余地にも影響します。
REITの成長には、既存物件の賃料上昇による内部成長と、新規物件取得による外部成長があります。しかし、優良物件ほど価格が高騰し、取得利回りが低下すると、外部成長は難しくなります。特に都心の競争力の高い物件では、私募ファンドや大手デベロッパーとの競争もあり、REITが十分な採算で取得できない場面が増えています。
その結果、目先の利回りを求めて地方物件や築古物件へ投資対象を広げる動きが出ますが、そこでは将来の賃料成長力が弱くなりやすいという問題があります。インフレ局面で本来重要になる「価格転嫁力のある物件」を持てなくなると、REITの強みそのものが薄れてしまいます。
二極化するREITの強さ
このように見ていくと、インフレ局面で強いREITとそうでないREITの差は、かなり大きくなります。違いを分けるのは、単なる利回りの高さではありません。
重要なのは、都心や成長エリアに競争力のある資産を持っているか、賃料改定余地があるか、スポンサーの支援や資金調達力があるか、そして金利上昇局面でも外部成長を継続できるかという点です。
表面的な分配金利回りだけを見ると、地方物件中心のREITの方が魅力的に見えることもあります。しかし、インフレが長引く局面では、最終的には「賃料を上げられるか」「資産の質を維持できるか」という差が効いてきます。ここで強いREITほど、投資家からの評価も維持しやすくなります。
結論
REITは本当にインフレに強いのかという問いに対しては、単純に「強い」とも「弱い」とも言えません。正確には、インフレに強い側面を持ちながら、同時に金利上昇や資本コスト上昇に弱い側面も持っています。
したがって、REITを一括してインフレ耐性のある資産とみなすのは危うい見方です。見るべきなのは、物件の立地、用途、賃料改定力、スポンサー力、資金調達力といった個別の質です。
今後の市場では、インフレの恩恵を受けられるREITと、コスト上昇だけを被るREITとの二極化がさらに進む可能性があります。REITの本当の強さは、物価上昇そのものではなく、その環境下で収益と成長の両方を維持できるかどうかによって決まるのです。
参考
日本経済新聞 2026年3月27日 朝刊
ポジション〉REIT、苦渋の地方シフト 都心の物件高騰で利回り低下 成長余力損なうリスク