近年、老後資金の確保や住宅ローン整理のために、自宅を売却するケースが増えています。リースバックや住み替えなど、自宅を現金化する選択肢も広がっています。
しかし、自宅を売却するという判断は、単に生活資金の問題だけではありません。相続の場面では、資産の形が「不動産」なのか「現金」なのかによって税務上の扱いが大きく変わります。
本稿では、自宅を売却した場合に相続税にどのような影響が生じるのか、不動産と現金の違いを整理します。
相続税は「時価」に近い金額で評価される
相続税は、相続開始時点の財産価値を基準に課税されます。現金の場合はその金額がそのまま相続財産になります。
例えば次のようなケースを考えます。
預金
3000万円
この場合、相続税の計算ではそのまま3000万円として評価されます。評価額の調整は基本的にありません。
これに対して不動産の場合は、必ずしも市場価格では評価されません。相続税評価額という独自の基準で評価されるため、一般に市場価格より低くなる傾向があります。
土地は路線価で評価される
相続税の計算では、土地は原則として「路線価」で評価されます。
路線価は国税庁が毎年公表している価格で、一般に市場価格の約8割程度とされます。
例えば市場価格が次のような場合を考えます。
土地の市場価格
5000万円
路線価評価
約4000万円
この場合、相続税の計算では4000万円として扱われます。
つまり市場価格より評価額が低くなる可能性があります。
建物の評価は固定資産税評価額
建物は固定資産税評価額を基準として評価されます。
固定資産税評価額は建築費より低くなることが一般的であり、市場価格の5〜7割程度になるケースも多く見られます。
例えば
建物の市場価格
2000万円
固定資産税評価額
1200万円
というような評価になることもあります。
土地と建物を合わせると、不動産の相続税評価額は市場価格よりかなり低くなることがあります。
自宅を売ると評価圧縮の効果がなくなる
自宅を売却すると、不動産は現金に変わります。
例えば次のようなケースを考えます。
自宅の市場価格
6000万円
相続税評価額
約4500万円
この状態で相続が発生した場合、相続財産として計算されるのは4500万円です。
しかし、自宅を売却して6000万円の現金になっている場合、相続財産はそのまま6000万円になります。
このように、不動産を現金化すると、相続税の評価額が高くなる可能性があります。
自宅には小規模宅地等の特例もある
自宅不動産には、さらに評価額を下げる制度があります。
それが「小規模宅地等の特例」です。
被相続人が住んでいた住宅の土地については、一定の条件を満たすと評価額が大きく減額されます。
具体的には次のような制度です。
居住用宅地
330㎡まで
評価減
80％
例えば評価額4000万円の土地であれば、
4000万円 × 20％ ＝ 800万円
まで評価額が下がる可能性があります。
この制度が適用される場合、自宅不動産は相続税の観点では非常に有利な資産になることがあります。
資産構成は相続に大きく影響する
このように、資産の形によって相続税の計算は大きく変わります。
一般的には
現金
評価＝100％
不動産
評価＝市場価格より低い
という傾向があります。
そのため、不動産を売却して現金化すると、相続税の負担が増える可能性があります。
もちろん、老後資金の確保や生活の安定の方が重要な場合も多く、単純に税務だけで判断することはできません。しかし、自宅の売却が相続に影響することは理解しておく必要があります。
結論
自宅は単なる住まいであるだけでなく、相続税の観点でも重要な資産です。
不動産の場合、路線価評価や固定資産税評価額、さらに小規模宅地等の特例などにより、相続税評価額が市場価格より大きく下がることがあります。
一方、自宅を売却して現金化すると、その金額がそのまま相続財産になります。資産の形が変わることで、相続税の負担が変わる可能性があります。
自宅の売却や資産活用を検討する場合には、生活資金だけでなく相続の視点も含めて考えることが重要です。
参考
国税庁 相続税の申告要否判定の解説資料
国税庁 路線価制度の概要
国税庁 小規模宅地等の特例の解説
日本経済新聞「リースバック関連特集」2026年3月7日 朝刊
