相続した実家を売却する際に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度があります。正式には「被相続人居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」と呼ばれる制度です。

近年は相続によって空き家を取得するケースが増えており、この特例を利用できるかどうかで税負担が大きく変わることがあります。一方で、適用要件は細かく、思い込みによって適用できないケースも少なくありません。

今回は、相続空き家特例の概要と実務上の留意点について整理します。

相続空き家特例とは何か

この制度は、相続によって取得した空き家やその敷地を売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。

譲渡所得は次のように計算します。

譲渡価額－取得費－譲渡費用＝譲渡所得

この譲渡所得から3,000万円を控除できるため、税負担を大幅に軽減できる可能性があります。

制度創設の背景には、全国的な空き家の増加があります。相続後に管理されない空き家が増えることを防ぎ、市場への流通を促進することが制度の目的です。

対象となる空き家の要件

適用対象となるのは、被相続人が一人で居住していた住宅が原則です。

主な要件として次のようなものがあります。

昭和56年5月31日以前に建築された住宅であること
区分所有建物（マンション等）ではないこと
被相続人が亡くなる直前まで居住していたこと
相続開始時に被相続人以外の居住者がいなかったこと

特に「一人暮らしであったこと」は重要なポイントです。

例えば、被相続人と同居者がいた場合には適用できないケースがあります。

ただし、高齢者施設への入所に伴う例外規定も設けられており、一定の要件を満たせば特例の対象となる場合があります。

老人ホーム入所の場合の取扱い

近年は老人ホーム等へ入所してから亡くなるケースが増えています。

そのため、制度上も一定の救済措置が設けられています。

主な要件は次のとおりです。

要介護認定や要支援認定を受けていたこと
老人ホーム等へ入所していたこと
入所後もその住宅が一定の利用状況にあったこと

例えば、他人に賃貸していた場合には適用対象外となる可能性があります。

実務上は施設入所の事実だけで判断するのではなく、入所後の住宅利用状況まで確認することが重要です。

譲渡前の利用状況に注意

相続した空き家を売却するまでの間に、賃貸に出したり事業用に使用したりすると適用できなくなることがあります。

相続発生後に空き家となっていても、

アパートとして貸した
駐車場として利用した
事務所として使用した

などの場合には要件を満たさなくなる可能性があります。

売却を予定している場合には、特例適用の可否を事前に確認しておく必要があります。

建物を取り壊した場合も対象になる

この特例は建物をそのまま売却するケースだけではありません。

相続した建物を取り壊し、更地として売却した場合でも一定の要件を満たせば適用を受けることができます。

地方では老朽化した住宅を解体してから売却するケースも多いため、この取扱いは実務上非常に重要です。

ただし、解体後の土地利用状況によっては適用できなくなる場合があるため注意が必要です。

譲渡期限の確認が重要

特例には期限があります。

相続が発生したからといって、いつまでも適用できるわけではありません。

制度上は、

相続開始の日から一定期間内であること
譲渡した年の確定申告で適用を受けること

などの要件があります。

空き家の売却は相続人間の協議や不動産市況の影響で時間がかかることもありますが、期限管理を怠ると特例を受けられなくなります。

市区町村の確認書が必要になる

確定申告時には、市区町村から交付される確認書類が必要になります。

相続空き家特例は自己判断だけで適用できる制度ではありません。

自治体による確認を受けたうえで申告する仕組みとなっています。

売却後に慌てないよう、

登記事項証明書
戸籍関係書類
売買契約書
建物の利用状況を示す資料

などを早めに準備しておくことが大切です。

相続人が複数いる場合の注意点

相続人が複数いる場合には、共有名義で相続するケースもあります。

その場合でも特例の適用は可能ですが、適用額や要件の判定には注意が必要です。

相続登記の内容や売却方法によって税額が変わることもあるため、売却前の段階から検討しておくことが望ましいでしょう。

結論

相続空き家特例は、相続した実家の売却に伴う税負担を大きく軽減できる非常に有効な制度です。

しかし、

被相続人の居住状況
老人ホーム入所の有無
相続後の利用状況
解体の有無
譲渡期限
必要書類

など、多くの確認事項があります。

特に空き家問題が全国的な課題となるなか、この制度の活用機会は今後も増えていくと考えられます。

相続した実家の売却を検討している場合は、売却契約を結ぶ前に特例の適用要件を確認し、3,000万円控除を確実に活用できるよう準備を進めることが重要です。

参考

・東京税理士界 2026年6月1日号実務研究「被相続人居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の留意点」

・国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

・国土交通省「空き家対策に関する各種施策」