地価の上昇が続くなか、首都圏では定期借地権付きマンションの供給が急増しています。2025年には供給戸数が前年比2.7倍となり、過去最多を記録しました。
この動きは単なる供給増ではなく、住宅市場そのものの構造変化を示唆しています。
本稿では、定期借地権マンションの仕組みと特徴を整理したうえで、資産性や購入判断の視点について考察します。
定期借地権マンションの基本構造
定期借地権マンションとは、土地を購入するのではなく、一定期間（50年・70年など）借りたうえで、その土地に建つ建物部分のみを所有する仕組みです。
通常のマンションとの最大の違いは、以下の点にあります。
・土地の所有権がない
・契約期間満了後は建物を解体し、更地で返還する必要がある
・地代や解体積立金の負担が発生する
つまり、「所有」ではなく「期限付き利用」に近い性質を持つ不動産といえます。
なぜ供給が急増しているのか
供給増加の背景には、地価上昇と用地取得の困難化があります。
近年、都市部では以下のような変化が起きています。
・地主が土地を売却せず保有を続ける傾向
・不動産価格の上昇による開発コストの増大
・デベロッパーの用地取得競争の激化
この結果、土地を「買う」のではなく「借りる」ことで開発を成立させるモデルが拡大しています。
供給側にとってはリスク分散、需要側にとっては価格低減という利点が一致した形です。
価格が割安になる理由
定期借地権マンションは、一般的なマンションに比べて価格が15〜20％程度低くなるケースが多いとされています。
これは単純に「土地代が含まれていない」ためです。
住宅価格の構造は以下の通りです。
・通常マンション＝土地＋建物
・定借マンション＝建物のみ＋利用権
この差が価格差として表れます。
その結果、都心の好立地であっても、相対的に手の届きやすい価格帯が実現され、特に若年層や共働き世帯の需要を取り込んでいます。
実需層の購買行動の変化
近年の特徴として、購入者の多くが「長期居住」を前提としていない点が挙げられます。
具体的には、
・10〜20年程度で住み替えを前提
・資産ではなく居住コストとして捉える
・立地重視で短中期利用を選択
といった考え方が広がっています。
これは、住宅に対する価値観が「所有」から「利用」へとシフトしていることを示しています。
資産性の違い 中古価格の特徴
定期借地権マンションは、一般マンションと比較して価格上昇率が低い傾向があります。
その理由は明確です。
・残存期間の減少が価値に直接影響する
・買い手が将来の制約を織り込む
・金融機関の融資条件に影響が出る
特に重要なのが「残存期間」です。
残存35年が一つの分岐点
市場では、残存期間が約35年を下回ると価格が下落しやすくなる傾向が確認されています。
これは主に住宅ローンの問題によるものです。
・一般的な住宅ローンは最長35年
・残存期間が短いとフルローンが組みにくい
・結果として購入可能層が減少する
つまり、需要が制約されることで価格に下押し圧力がかかります。
この点は、売却を前提とする場合の最重要ポイントといえます。
例外的に価格が維持されるケース
一方で、すべての定借マンションが値下がりするわけではありません。
以下のような条件では価格が維持、あるいは上昇するケースも見られます。
・銀座や神楽坂などの超一等地
・需給が極端にタイトなエリア
・不動産市況全体が強い局面
ただし、これはあくまで市場環境に依存した例外であり、構造的な価値上昇とは切り分けて考える必要があります。
購入判断の本質 資産かコストか
定期借地権マンションの本質は、「資産」ではなく「コストに近い住宅」です。
したがって、購入判断は以下の視点で整理する必要があります。
・将来売却を前提とするか
・住む期間は何年か
・価格下落をどこまで許容できるか
・立地の価値をどう評価するか
特に重要なのは、「出口戦略」を購入時点で明確にしておくことです。
結論
定期借地権マンションの増加は、地価上昇という外部要因に対応した供給側の戦略であると同時に、住宅に対する価値観の変化を反映した現象でもあります。
割安な価格で好立地に住めるというメリットは大きい一方で、資産性には明確な制約があります。
したがって、この種の物件は「資産形成」としてではなく、「居住コストの最適化」という観点で評価することが重要です。
住宅を資産とみるのか、それともサービスとみるのか。
その前提によって、最適な選択は大きく変わります。
参考
・日本経済新聞 2026年4月15日 朝刊
「首都圏の定借マンション、供給2.7倍」
・日本経済新聞 2026年4月15日 朝刊
「定借マンションの中古価格、残存期間で変動」