不動産を活用した相続税対策は、長年にわたり有効な手法として広く用いられてきました。特に賃貸マンションやオフィスビルなどの投資用不動産は、現金と比べて評価額を圧縮できることから、相続税負担の軽減に大きな役割を果たしてきました。
しかし、2027年以降、この前提が大きく変わる可能性があります。評価方法の見直しにより、従来の節税スキームは実質的に封じられる方向に進んでいます。
本稿では、今回の制度改正の内容と、その本質的な意味を整理します。
従来の仕組み：なぜ不動産は節税になったのか
これまで投資用不動産が相続税対策として有効だった理由は、評価方法にあります。
相続税では、不動産は時価ではなく、以下のような基準で評価されます。
・土地：路線価（概ね時価の8割程度）
・建物：固定資産税評価額（概ね時価の6～7割程度）
さらに、賃貸物件の場合は貸家・貸家建付地の評価減が適用され、評価額はさらに下がります。
この結果、実際の購入価格よりも大幅に低い評価額となり、その差額がそのまま節税効果となっていました。
改正の内容：5年以内の相続は購入価格ベースへ
今回の見直しでは、特に短期的な節税を狙った不動産購入に対してメスが入ります。
主なポイントは以下の通りです。
・対象：投資用の賃貸マンションやオフィスビルなど
・適用時期：2027年1月1日以降の相続
・条件：購入から5年以内に相続が発生した場合
この場合の評価方法は次のように変更されます。
・路線価ではなく「購入時の価格」を基準に評価
・購入価格に地価変動を反映
・そのうえで約2割減額
つまり、従来のように「評価額を大きく圧縮する」ことができなくなります。
改正の狙い：短期節税スキームの封じ込め
今回の制度改正の本質は、短期間での節税目的の不動産取得を抑制することにあります。
従来は、相続直前に不動産を購入することで、以下のような効果が得られていました。
・現金 → 不動産に変えるだけで評価額が圧縮される
・短期間でも節税効果が成立する
しかし、この仕組みは「実態に比べて評価が低すぎる」との批判が強く、近年の税務当局の姿勢とも整合しないものとなっていました。
今回の改正は、このギャップを埋めるものです。
実務への影響：節税から資産運用へ視点の転換
この見直しによって、実務上の判断は大きく変わります。
まず、短期保有前提の不動産購入は、ほぼ意味を失います。
一方で、長期保有を前提とした不動産投資については、引き続き一定の効果が残る可能性があります。5年を超えて保有すれば、従来の評価方法が適用されるためです。
ただし、ここで重要なのは次の点です。
・節税のために不動産を買う時代から
・収益性と資産性を重視する時代へ
という構造転換が起きていることです。
今後の論点：評価と実態の乖離はどこまで許されるか
今回の改正は、不動産評価の根本問題にも関係しています。
すなわち、
・税法上の評価はどこまで時価に近づけるべきか
・担税力との関係をどう考えるか
という論点です。
評価が実態に近づけば公平性は高まりますが、一方で納税資金の問題はより顕在化します。
このバランスをどう取るかは、今後も継続的に議論されるテーマとなるでしょう。
結論
今回の制度改正は、単なる評価ルールの変更ではなく、不動産を使った相続税対策のあり方そのものを見直す動きといえます。
短期的な節税スキームは大きく制約され、今後は
・長期保有
・収益性の確保
・資産全体でのバランス設計
といった視点がより重要になります。
相続税対策は、単なる税額の圧縮ではなく、資産の質と持続性を含めて考える段階に入っています。
参考
・日本経済新聞（2026年4月1日 朝刊）「投資物件節税 評価方法を改定、相続税負担上げ」