日本では空き家が急増しています。
総務省の住宅・土地統計調査では、空き家数は過去最多を更新し続けています。
地方だけでなく都市部でも、
- 老朽住宅
- 相続空き家
- 管理不全住宅
が問題化しています。
しかし不思議なのは、
「危険な空き家なら壊せばよい」
と思われながら、実際には解体が進まないケースが多いことです。
その背景には、
- 固定資産税
- 相続
- 解体費
- 地方人口減少
など、複雑な問題があります。
本稿では、空き家問題と固定資産税の関係を整理しながら、「なぜ空き家が残り続けるのか」を考えます。
空き家問題はなぜ拡大したのか
日本で空き家が増えた背景には、
- 人口減少
- 高齢化
- 地方人口流出
- 相続増加
があります。
高度成長期には、
- 住宅不足
- 持家促進
- 都市拡大
が続いていました。
しかし現在は、
- 住む人がいない
- 相続人が戻らない
- 売れない
- 貸せない
という住宅が増えています。
つまり日本は、
「住宅不足社会」
から、
「住宅余剰社会」
へ転換したのです。
なぜ壊さないのか
空き家問題で最も多い疑問が、
「なぜ解体しないのか」
です。
理由は複数あります。
解体費が高い
まず大きいのが解体費です。
現在は、
- 人手不足
- 建設費高騰
- 廃材処理費上昇
などにより、解体費が高額化しています。
木造住宅でも数百万円かかるケースがあります。
特に地方では、
「解体費 ＞ 土地価格」
になることも珍しくありません。
つまり、
「壊すほど損」
という状況が発生しています。
固定資産税が上がる問題
さらに重要なのが住宅用地特例です。
住宅が建っている土地には、
などの軽減措置があります。
しかし建物を解体すると、この特例が消滅します。
その結果、
- 更地化
→ 固定資産税増加
となる場合があります。
つまり税制上、
「壊さず残す方が得」
になるケースがあるのです。
空き家が“税制で温存”される構造
本来であれば、
- 老朽危険家屋
- 管理不能住宅
は除却が望ましい場合があります。
しかし現実には、
- 解体費負担
- 固定資産税増加
があるため、放置が合理的になることがあります。
つまり固定資産税制度が、
「空き家温存」
を間接的に促してしまう面があるのです。
相続問題との関係
空き家問題は相続とも深く結び付いています。
特に多いのが、
- 親が死亡
- 子は都市部在住
- 実家を使わない
というケースです。
しかし、
- 思い出
- 売却困難
- 解体費負担
などから、そのまま放置されることがあります。
さらに相続人が複数いる場合、
- 意見対立
- 名義未整理
によって処分できなくなることもあります。
相続登記未了問題
長年、日本では相続登記が義務ではありませんでした。
そのため、
- 所有者不明土地
- 名義未変更空き家
が大量に発生しました。
現在は相続登記義務化が進んでいますが、既に膨大な未整理不動産があります。
固定資産税通知は届いていても、
「誰が最終責任者なのか分からない」
ケースもあります。
空家法と行政対応
こうした問題に対応するため、
「空家等対策特別措置法」
が整備されました。
特定空家や管理不全空家に指定されると、
- 勧告
- 命令
- 行政代執行
などの対象になる場合があります。
さらに、
- 住宅用地特例解除
が行われることもあります。
つまり現在は、
「危険空き家には税優遇を与えない」
方向へ制度が変化しています。
地方自治体のジレンマ
自治体側も難しい立場にあります。
空き家は、
- 景観悪化
- 防災リスク
- 治安悪化
などを引き起こします。
しかし一方で、
- 固定資産税収
- 解体補助財源不足
- 人口減少
などの問題も抱えています。
つまり自治体も、
「壊したいが壊せない」
状況にあるのです。
都市部と地方の違い
空き家問題は地域によって性質が異なります。
都市部では、
- 再開発
- 高地価
- 建替需要
があります。
一方地方では、
- 買い手不在
- 人口減少
- 地価下落
が深刻です。
その結果、地方では、
「市場価値ゼロでも固定資産税だけ残る」
ケースが増えています。
空き家ビジネスの拡大
近年は、
- 空き家管理
- 解体
- リノベーション
- 不動産再生
などの空き家ビジネスも拡大しています。
一方で、
- 低価格買取
- 投資目的取得
- 放置転売
など新たな問題もあります。
つまり空き家問題は、
「人口減少時代の新市場」
にもなり始めています。
人口減少社会と固定資産税
高度成長期には、
- 土地不足
- 住宅不足
が前提でした。
しかし現在は、
- 人口減少
- 住宅余剰
- 空き家増加
の時代です。
つまり固定資産税制度は、
「不足社会」
を前提に作られた面があります。
そのため現在は、
- 空き家温存
- 更地回避
- 利用停滞
など、新しい問題を生み始めています。
空き家問題は「資産神話崩壊」
日本では長年、
「不動産は持っていれば価値が上がる」
という考え方がありました。
しかし人口減少社会では、
- 維持費
- 解体費
- 固定資産税
が重くなり、
「持つこと自体が負担」
になるケースも増えています。
空き家問題は、
「不動産神話の終わり」
を象徴しているとも言えるでしょう。
結論
空き家問題が解決しにくい背景には、
- 解体費
- 相続
- 人口減少
- 固定資産税
など、多くの要因があります。
特に住宅用地特例によって、
「壊すと税金が増える」
構造が存在することは大きな特徴です。
その結果、
「使わない家を残す方が合理的」
という逆転現象も起きています。
今後の固定資産税制度では、
- 空き家対策
- 土地利用誘導
- コンパクトシティ
- 人口減少対応
などと一体化した制度設計がさらに重要になるでしょう。
次回は、「固定資産税は将来どう変わるのか ― 人口減少時代の地方税制」を整理します。
参考
- 総務省「住宅・土地統計調査」
- 総務省「固定資産税の概要」
- 国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法」
- 地方税法
- 国土交通省「所有者不明土地問題関係資料」
- 内閣府 税制調査会資料「人口減少時代の固定資産課税」