日本の不動産市場は、近年ますます国際化が進んでいます。
都市部のマンションや商業ビルだけでなく、地方のリゾート施設なども海外投資家から注目され、多くの外国人が日本国内の不動産を所有するようになりました。
こうした状況を受けて、令和8年度税制改正では、国内に所在する不動産に関する役務提供について、消費税の取扱いが明確化されました。
今回は、この改正の背景と実務への影響について解説します。
これまで何が問題だったのか
消費税では、海外に住んでいる人（非居住者）に提供するサービスの中には、輸出取引として消費税が免除されるものがあります。
しかし、不動産に関するサービスは少し事情が異なります。
例えば、
- 建物の管理
- 修繕工事
- 清掃業務
- 不動産の維持管理
これらは日本国内にある不動産そのものに対して提供されるサービスです。
利用される場所が日本国内であるにもかかわらず、依頼者が海外居住者というだけで免税になるのかどうか、実務上判断に迷うケースがありました。
不動産仲介手数料も判断が分かれていた
特に問題となっていたのが、不動産仲介手数料です。
講義資料でも、消費税基本通達では「国内に所在する不動産の管理や修理」は課税対象として例示されていた一方で、不動産仲介手数料については明確な記載がなく、現場で解釈が分かれていたことが紹介されています。
税理士によって見解が異なるケースもあり、納税者にとって分かりにくい状況となっていました。
このような実務上の混乱を解消することも、今回の改正の大きな目的の一つです。
改正で考え方が明確になった
今回の見直しでは、日本国内の不動産に直接関係する役務については、日本国内で利用されるサービスとして消費税の課税対象となる考え方がより明確になりました。
つまり、契約相手が海外に住んでいても、サービスの対象が日本国内の不動産であれば、国内取引として取り扱うという考え方です。
これは消費税の基本原則である「サービスがどこで消費されるのか」という考え方にも沿ったものです。
国際化が進む不動産市場への対応
この改正は、外国人投資家を対象にしたものだけではありません。
国内企業でも、
- 海外法人が所有する日本の不動産管理
- 外国人向け不動産売買
- 海外在住オーナーへの賃貸管理
などを行うケースが増えています。
不動産市場の国際化が進む中で、従来の制度だけでは対応できない場面が増えてきたことが、制度見直しの背景にあります。
不動産会社や税理士が注意すべき点
今回の改正では、不動産会社だけでなく税理士にも実務対応が求められます。
契約相手が海外居住者だからといって、自動的に輸出免税になるわけではありません。
重要なのは、
- サービスの内容
- サービスが提供される場所
- 利用される対象
を総合的に判断することです。
契約書の内容や業務の実態を十分に確認し、適切な課税関係を判断することが必要になります。
税制は経済の変化に合わせて進化している
今回の改正を見ると、税制は経済の変化に合わせて柔軟に見直されていることが分かります。
インターネット取引や越境ECだけでなく、不動産投資も国際化が進んでいます。
その中で、「国内で利用されるサービスには国内で課税する」という原則をより明確にすることは、税負担の公平性を維持するうえでも重要な意味があります。
これからの税務では、国内と海外を明確に分けるのではなく、取引の実態に基づいて判断する考え方がますます重要になっていくでしょう。
結論
令和8年度税制改正では、日本国内に所在する不動産に関する役務提供について、消費税の課税関係が明確化されました。
これまで実務上判断に迷うことがあった不動産仲介手数料などについても、国内不動産に関連するサービスは国内取引として課税する考え方が整理されています。
不動産市場の国際化は今後も進むことが予想されます。事業者や税理士は、契約相手の所在地だけで判断するのではなく、サービスの実態を踏まえて適切な税務処理を行うことが、これまで以上に重要になるでしょう。
参考
令和8年度税制改正の実務ポイント 第4 消費税・自動車税・防衛税・地方税・納税環境整備（税理士・公認会計士 長谷川敏也 講義資料）