固定資産税は、地方税の中核を担う基幹税であり、安定的な財源として長年にわたり機能してきました。その一方で、評価方法や税負担のあり方については、多くの議論が繰り返されています。
本シリーズでは、市場価格連動型の評価、負担調整の構造、担税力との関係、都市部における歪み、そして制度の出口問題について整理してきました。
最終回となる本稿では、これらの論点を踏まえ、固定資産税が本当に公平な税といえるのかを検証します。
公平とは何を意味するのか
租税における公平は、大きく二つの観点から捉えられます。
- 同じ条件の者は同じ負担をするという水平的公平
- 負担能力に応じて負担するという垂直的公平
固定資産税の公平性を考える際には、この二つの視点を区別する必要があります。
水平的公平は確保されているのか
固定資産税は、資産価値に基づいて課税されるため、同じ価値の資産には同程度の税負担が課されるという建前になっています。
市場価格に連動した評価は、この水平的公平を強化する方向で機能しています。
しかし実務上は、
- 評価替えのタイミングによる差
- 負担調整の進捗の違い
- 特例措置の適用有無
などにより、同じ価値の資産でも税負担が一致しないケースが生じます。
そのため、形式的な公平性は確保されていても、実質的にはばらつきが残ります。
垂直的公平との関係
一方で、垂直的公平の観点から見ると、固定資産税は必ずしも担税力に応じた課税とはなっていません。
固定資産税は、
- 所得の多少
- 家計の状況
- 現実の支払能力
を直接考慮しない仕組みです。
その結果、
- 高所得者と低所得者が同じ資産を持てば同じ税負担
- 収益を生まない資産にも課税
- 所得が減少しても税負担は維持
という特徴を持ちます。
これは、所得課税における公平の考え方とは異なるものです。
担税力とのズレはなぜ生じるのか
これまで見てきたように、固定資産税は資産価値に担税力を認める税です。
しかし、資産価値は必ずしも現実のキャッシュフローと一致しません。
特に、
- 居住用不動産
- 長期保有資産
- 地価上昇地域
では、このズレが顕著になります。
このため、理論上は公平であっても、実際の負担感との間に乖離が生じます。
負担調整が示す制度の限界
このズレを緩和するために導入されているのが、負担調整措置や各種特例です。
しかしこれらは、
- 本来の評価を修正するものではない
- 税負担の増加を緩やかにするにとどまる
という性格を持ちます。
つまり、制度の前提を維持したまま、現実とのギャップを後から調整している構造です。
この点は、固定資産税が内在的な限界を抱えていることを示しています。
都市部における公平性の揺らぎ
都市部では、資産価格の上昇と所得の非連動により、この問題がより顕在化します。
- 市場価格の上昇
- 評価額の増加
- 税負担の上昇
という流れが生じる一方で、所得がそれに比例して増えるとは限りません。
結果として、
- 実際の負担能力を超える税負担
- 長期居住者への影響
- 世代間の不均衡
といった問題が生じます。
制度としての合理性はどこにあるのか
それでも固定資産税が制度として維持されているのは、一定の合理性を持っているためです。
具体的には、
- 資産という安定した課税ベース
- 地方財政を支える継続的な財源
- 行政サービスとの対応関係
といった点が挙げられます。
また、資産価値に基づく課税は、一定の客観性と透明性を持つ点でも評価されています。
固定資産税は公平な税といえるのか
以上を踏まえると、固定資産税の公平性は一面的には評価できません。
- 水平的公平：一定程度確保されている
- 垂直的公平：十分とはいえない
- 実務上の公平：調整措置に依存
というのが実態です。
したがって、固定資産税は「完全に公平な税」とはいえないものの、「制度として成立する範囲で公平性を確保している税」と位置付けるのが現実的です。
結論
固定資産税は、資産価値に基づく客観的な課税という意味で一定の合理性と公平性を備えています。
しかしその一方で、担税力との乖離や地域差、負担調整への依存といった構造的な課題を抱えています。
本シリーズを通じて見えてきたのは、固定資産税が単純な制度ではなく、複数の原理の間でバランスを取りながら成り立っている税であるという点です。
公平性は一つの尺度で測れるものではなく、制度全体の中でどの要素を優先するかによって評価が変わります。
固定資産税を理解するためには、その構造的な前提と限界の双方を捉える視点が不可欠といえます。
参考
税のしるべ 2026年3月23日
連載「続・傍流の正論～税相を斬る」第83回（品川芳宣）