＜記載日：2025年3月16日＞
今年の確定申告は明日までですね。
３月１５日が土日祝日の場合は、翌日が期限日になるので、明日までですかね…。
大体、終わられた感じでしょうかね…。
皆さん、お疲れ様でした！
私は現在、一般企業に勤めており、副業禁止なので、実際に誰かの確定申告を請け負ったりはしていないのですが、色々質問を受けることはありました。
その中で、「家を売ったら、損が出ちゃったんだけど、確定申告をして、なんか所得税を減らすような方法ってないですか？」という質問を受けました…。
…あります！
大きくは、２つあります！
⚫︎マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例（国税庁HP）
No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)｜国税庁www.nta.go.jp
とか…
⚫︎特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例（国税庁HP）
No.3392 「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の対象となる「譲渡資産」及び「特定譲渡」とは｜国税庁www.nta.go.jp
とか…。
共に、条件を満たせば、確定申告をすることによって、他の所得と「損益通算」、場合によっては、翌年以降も「繰越控除」ができます！
「損益通算」とは、同じ年の利益と損失を合算することをいいます。
この方は会社員なので、お給料と今回の損失を相殺した金額に所得税がかかることになりますね。
また、「繰越控除」とは、その年の譲渡益から控除しきれなかった損失金額を、毎年確定申告を行うことによって、繰り越して控除することをいいます。
この方の場合、例えば今回の売却による損失を、その年の給与と相殺して、まだマイナス分があるようなら、次の年の給与と相殺することができますよ、ということですね。
その損失金額にもよりけりですが、結構、大きいと思いますね…。
でも、何か違和感が…ん？…本当に損してますか？
買った時の値段より売った時の値段は安いけど、結構、長く住んでましたよね…。
建物について、減価償却って計算しました？
土地は時間が経っても劣化することはありませんが、建物は時間が経つにつれて、（経年）劣化すると考えられるので、「取得価額」から「時間の経過に伴い価値が減少した額（減価償却累計額）」を引いて、売却時点での価値を計算しなければなりませんですよ。
確定申告の際には、こちらの資料が必要になります。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/syotoku/pdf/r03_joto_01.pdf
この資料の３ページ目の真ん中あたり「２（２）建物の償却費相当額を計算します。」とあります。
これが減価償却（累計額）です。
計算の仕方は、記載のとおり、
建物の購入・建築価額×償却率×経過年数
で求めます。
償却率って？？？
それは、１ページ目の下あたり「非業務用建物（居住用）の償却率は次のとおりです。」の表です。
建物の造りによって、償却率は変わります。
（「非業務用」とあるのは、仕事で使っている建物と住むための建物でも償却率は違うということです。）
具体的に計算してみましょうか…。
例えば、不動産を6,000万円で購入、22年住んで、今回5,400万円で売却した、とします。
減価償却を考えなければ、6,000万円で買って、5,400万円で売っているので、600万円の損失ですよね。
では、減価償却を考えてみましょう…。
購入時6,000万円の内訳が土地4,000万円、建物2,000万円だとした場合、土地は減価償却を考える必要がないので、建物2,000万円のみ減価償却を考えます。
仮に、建物が「木造モルタル造り」だとしたら、償却率はHPの表より「0.034」となります。
この場合の減価償却（累計額）は、
購入価額2,000万円×0.9×償却率0.034×経過年数22年（住んでいた期間）
＝約1,346万円 となります。
ですので、建物の売却時点での価額は、
2,000万円－1,346万円＝654万円 となります。
よって、売却損を手数料諸々考えず、ザックリ計算すると、
土地4,000万円＋建物の現在価値654万円＝4,654万円の不動産を5,400万円で売却したことになるため、
746万円の売却益が出ることになります。
まあ、でも、3,000万円特別控除（譲渡所得が3,000万円以下なら税金がかからない）を使えたら、問題ないんですけど…。
No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁www.nta.go.jp
もし、この「3,000万円特別控除」を受ける場合は、確定申告で特別控除を受ける旨を言って、その結果、税金はかからない、という形になります。
なので、税金がかからないから、確定申告をしなくていいや…とはなりません。
必ず確定申告してください。
以上で今回は終わらせていただきます。
税理士登録をする時に税理士会から「来年の確定申告については、無料相談会のお手伝いをしてください。」と言われています。
どうしようかな…。
考え中です。
次回も引き続き、よろしくお願いいたします。
