東京都心のマンション価格が高騰しているというニュースは、ここ数年頻繁に報じられてきました。
とりわけ2023年には、東京23区の新築マンションの平均価格が初めて1億円を超えたことが大きな話題になりました。
しかし「平均1億円」という数字は、実態をどこまで正確に表しているのでしょうか。
統計には平均値と中央値という異なる指標があります。平均値だけを見ると実態を誤解する場合もあります。
最近の住宅市場では、平均値だけでなく中央値も大きく上昇し、ついに1億円を超えました。
これは、単なる高級マンションの影響ではなく、住宅市場そのものの構造変化を示している可能性があります。
東京のマンション価格はどこまで上昇しているのか。
そしてその背景にはどのような経済構造があるのでしょうか。
平均値と中央値の違い
統計を理解するうえで重要なのが「平均値」と「中央値」の違いです。
平均値は、すべてのデータの合計をデータ数で割ったものです。
そのため、極端に高いデータが含まれると数値が大きく引き上げられるという特徴があります。
例えば、次のような価格のマンションがあったとします。
5000万円
5500万円
6000万円
6500万円
5億円
この場合、平均値は大きく上昇します。
しかし多くの物件は5000万〜6000万円台であり、実態とはやや異なる印象になります。
これに対して中央値は、データを順番に並べたときの真ん中の値です。
極端な数値の影響を受けにくく、実態に近い分布を示すことが多い指標です。
住宅価格の分析では、この中央値が非常に重要な意味を持ちます。
東京マンション価格の構造変化
東京23区の新築マンション価格は、2023年に平均値で1億円を突破しました。
ただし当時は、高額物件の影響が大きいという見方もありました。
実際に2023年の中央値は約8200万円でした。
平均価格1億1483万円より3000万円以上低く、まだ一般的な水準が1億円に達したとは言い切れない状況でした。
しかしその後、状況は急速に変化します。
2025年には、中央値が1億1380万円に上昇しました。
平均値から2年遅れて、中央値も1億円を超えたのです。
これは住宅市場において非常に大きな意味を持ちます。
平均価格の上昇が高級マンションの影響である場合、市場全体の価格はそこまで上がっていない可能性があります。
しかし中央値まで1億円を超えたということは、一般的なマンション価格そのものが1億円水準になったことを意味します。
つまり、東京の住宅市場は構造的な価格上昇局面に入った可能性があります。
「値ごろな地域」の価格上昇
今回の価格上昇で特徴的なのは、都心部だけではなく周辺地域でも価格が上昇している点です。
例えば墨田区では、2021年から2024年まで平均価格が5000万円台でした。
しかし2025年には一気に1億円台に到達しました。
また、ベッドタウンとして知られる練馬区でも、
かつては5000万円台だったマンション価格が9000万円近くまで上昇しています。
かつては「比較的手頃」とされた地域でも価格が急騰しています。
その結果、東京23区で平均価格が8000万円を下回る地域は、
足立区、葛飾区、北区の3区だけとなりました。
これは、住宅市場の広範な価格上昇を示しています。
マンション価格を押し上げる要因
東京のマンション価格が上昇している背景には、いくつかの要因があります。
第一は建築費の高騰です。
資材価格の上昇や人手不足により、建築コストは大きく上昇しています。
これがマンション販売価格に直接影響しています。
第二は供給戸数の減少です。
都市部では再開発が進んでいますが、土地の取得が難しくなり、新規供給は増えにくくなっています。
供給が限られるなかで需要が続けば、価格は上昇しやすくなります。
第三は資産価格の上昇です。
株式市場の上昇などにより、富裕層の資産が増加しています。
不動産は資産保全の手段として選ばれやすく、特に都心マンションは投資対象としても人気があります。
こうした要因が重なり、住宅価格の上昇が続いています。
家計への影響
マンション価格の上昇は、家計に大きな影響を与えます。
2025年の中央値の物件を、頭金なしで35年ローン（変動金利）で購入した場合、
月々の返済額は約31万円と試算されています。
共働き世帯であっても、この負担は決して軽いものではありません。
住宅は生活の基盤となる資産ですが、同時に家計にとって最大の支出でもあります。
価格の上昇が続けば、住宅取得そのものを断念する世帯も増える可能性があります。
東京集中の転換点
住宅価格の上昇は、人口移動にも影響を与えます。
東京都への人口流入は長年続いてきましたが、最近では転入超過数が縮小しています。
住宅価格の上昇が、東京への移住を難しくしている可能性もあります。
1990年代半ばには、地価高騰の影響で東京圏から人口が流出した時期もありました。
住宅価格が高騰し続ければ、同様の現象が再び起こる可能性もあります。
都市の魅力は、雇用や利便性だけではなく、住みやすさにも左右されます。
住宅価格は都市の持続性を左右する重要な要素といえるでしょう。
結論
東京のマンション価格は、平均値だけでなく中央値でも1億円を超えました。
これは高級マンションだけの現象ではなく、市場全体の価格上昇を示しています。
建築費の上昇、供給不足、資産価格の上昇など、複数の要因が住宅市場に影響を与えています。
住宅価格の上昇は、家計や人口移動、都市構造にも影響を及ぼします。
統計を見る際には平均値だけではなく、中央値など複数の指標を理解することが重要です。
数字の背後にある構造を読み解くことが、経済や社会の変化を理解する手がかりになるといえるでしょう。
参考
日本経済新聞 2026年3月17日朝刊
不動産経済研究所 首都圏新築マンション市場動向
