賃貸マンションやアパートなどの不動産は、一般の市場では「収益力」によって価値が判断されることが多い資産です。将来どれだけの賃料収入が見込めるかによって価格が決まり、入居率や賃料水準が重要な要素となります。
一方で、相続税の世界では、不動産の評価は財産評価基本通達に基づいて行われます。そこでは、市場価格を個別に算定するのではなく、一定の計算方法によって評価額が決定されます。
その結果、不動産市場での価格と相続税評価額が大きく異なる場合があります。賃貸不動産をめぐる議論では、この「評価の二つの世界」がしばしば問題となります。
本稿では、収益価格と相続税評価という二つの評価方法の違いを整理し、不動産評価の仕組みを考えてみます。
不動産評価の三つの方法
不動産の価値を評価する方法には、一般に次の三つの考え方があります。
第一は収益法です。
これは将来得られる収益を基準として価値を評価する方法です。賃貸不動産や商業不動産では、この方法が重視されます。
第二は原価法です。
建物を再度建築する場合の費用などを基礎として価値を算定する方法です。
第三は取引事例比較法です。
近隣で実際に取引された不動産価格を参考にして評価する方法です。
不動産市場では、これらの方法を組み合わせながら価格が形成されますが、賃貸不動産の場合には収益法の重要性が特に高くなります。
収益価格の考え方
収益法による評価では、不動産の価値は将来の収益から導かれます。
賃貸マンションの場合、年間の賃料収入から管理費や修繕費などの費用を差し引いた純収益を基礎として価格が計算されます。投資家はこの収益を一定の利回りで割り戻すことで、不動産の価値を判断します。
この方法では、次のような要素が重要になります。
・賃料水準
・入居率
・立地条件
・建物の管理状態
・将来の修繕費
入居率が高く安定した賃料収入が見込める物件は、市場で高く評価されます。逆に空室が多い物件は収益性が低いため、価格も下がる傾向があります。
このように、収益価格は不動産の経済的価値を直接的に反映する評価方法といえます。
相続税評価の仕組み
これに対して、相続税の不動産評価は別の仕組みで行われます。
土地は路線価方式や倍率方式によって評価され、建物は固定資産税評価額を基礎として評価されます。さらに、土地の利用状況によって評価額が調整されます。
例えば、賃貸住宅の敷地については貸家建付地として評価されます。借家人の権利によって土地の利用が制約されるため、自用地よりも評価額が低くなる仕組みです。
このような評価方法は、個別の市場価格を算定するのではなく、統一的な計算方法によって評価額を決める制度です。
市場価格との違い
収益価格と相続税評価の最大の違いは、評価の目的にあります。
収益価格は、不動産を売買する際の市場価格を判断するためのものです。投資家は収益性を重視し、不動産の将来価値を評価します。
これに対して相続税評価は、課税の基準として用いるための評価です。すべての納税者に対して公平な基準を適用することが重要となります。
そのため、相続税評価は簡便な計算方法によって統一的に評価を行う仕組みとなっています。
この違いが、不動産市場の価格と相続税評価額の差を生む原因となります。
二つの評価の役割
収益価格と相続税評価は、それぞれ異なる役割を持っています。
収益価格は、不動産市場における取引価格を判断するための指標です。投資判断や金融機関の融資判断などで用いられます。
一方、相続税評価は税務上の課税基準として用いられます。課税実務では、統一性と簡便性が重視されます。
このように、両者は目的が異なるため、必ずしも同じ結果になるとは限りません。
不動産の価値を考える際には、この二つの評価方法の違いを理解しておくことが重要です。
結論
不動産の価値には、市場価格としての評価と税務上の評価という二つの側面があります。
賃貸不動産の市場価格は収益力によって決まることが多く、入居率や賃料水準が重要な要素となります。
一方、相続税評価では、財産評価基本通達に基づく統一的な計算方法によって評価が行われます。このため、市場価格と評価額の間に差が生じることがあります。
不動産評価を理解するためには、この二つの評価の仕組みと役割を区別して考えることが重要です。
参考
税のしるべ
品川芳宣「続・傍流の正論～税相を斬る 第82回 最判にも疑義③『空室』の価値」
2026年3月9日号
国税庁
財産評価基本通達
