相続した実家や土地を売却するとき、多くの人が気になるのが税金です。

その際によく登場する制度が、「被相続人居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除」と「相続財産の取得費加算の特例」です。

どちらも譲渡所得税を軽減する制度ですが、「両方使えるのか」「どちらが有利なのか」という疑問を持つ人は少なくありません。

今回は、二つの特例の仕組みと併用の可否について整理してみます。

二つの特例は何が違うのか

まず、それぞれの制度の目的を確認しておきましょう。

空き家の3,000万円特別控除は、相続した空き家の流通を促進するための制度です。

一方、取得費加算の特例は、相続税を負担した人が短期間で財産を売却する場合の二重課税を調整するための制度です。

どちらも譲渡所得を減らす効果がありますが、制度の趣旨は異なります。

空き家の3,000万円特別控除とは

この特例は、一定の空き家やその敷地を売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。

主な要件は次のとおりです。

被相続人が一人で居住していた住宅であること
昭和56年5月31日以前に建築された建物であること
マンションなどの区分所有建物ではないこと
一定期間内に譲渡すること
相続後の利用状況が要件を満たしていること

要件を満たせば、譲渡所得から3,000万円を差し引くことができます。

取得費加算の特例とは

相続財産を売却する場合、相続税の一部を取得費に加算できる制度です。

譲渡所得の計算は次のようになります。

譲渡価額－取得費－譲渡費用＝譲渡所得

取得費加算の特例を使うと、取得費が増加するため譲渡所得が小さくなります。

例えば、土地を相続した際に相続税を負担していた場合、その相続税の一定額を取得費として加算できます。

その結果、譲渡所得税が軽減されます。

二つの特例は併用できるのか

結論からいえば、一定の場合には併用が可能です。

取得費加算の特例を適用した後に計算された譲渡所得に対して、空き家の3,000万円特別控除を適用することができます。

つまり、

1．譲渡価額から取得費・譲渡費用を控除する

2．取得費加算特例による加算額を差し引く

3．その後で空き家の3,000万円特別控除を適用する

という順序になります。

制度上は排他的な関係ではありません。

そのため、要件を満たせば双方の特例を活用できます。

どのようなケースで効果が大きいのか

例えば、

相続税を負担している
実家が空き家になっている
土地価格が上昇している
長期間保有していた不動産で取得費が不明

といったケースでは大きな節税効果が生じる可能性があります。

特に都市部では、譲渡益が数千万円になることも珍しくありません。

そのような場合には、二つの特例の併用によって譲渡所得税が大幅に軽減されることがあります。

注意したい期限要件

取得費加算特例には期限があります。

原則として、

相続開始日の翌日から3年10か月以内

に譲渡しなければなりません。

一方、空き家特例にも譲渡期限があります。

そのため、どちらの特例も適用できるかを確認しながら売却時期を検討する必要があります。

相続発生後に長期間放置すると、どちらかの特例を利用できなくなる可能性があります。

適用できないケースもある

実務上は次のようなケースに注意が必要です。

相続税が発生していない
空き家特例の要件を満たしていない
老人ホーム入所要件を満たさない
相続後に賃貸していた
期限を過ぎて売却した

制度名だけで判断すると誤ることがあります。

実際には細かな要件確認が必要です。

税理士への相談が重要な理由

相続不動産の売却では、

相続税
譲渡所得税
登録免許税
不動産取得時の資料確認

など複数の税目が関係します。

また、取得費加算額の計算は専門的であり、相続税申告書の内容を確認しなければならない場合もあります。

売却契約を締結してからでは選択肢が限られるため、売却前の段階で検討することが重要です。

結論

空き家の3,000万円特別控除と取得費加算特例は、一定の要件を満たせば併用することが可能です。

空き家特例は相続空き家の流通促進、取得費加算特例は相続税との二重課税調整という異なる目的を持つ制度であり、制度上は両立する仕組みとなっています。

ただし、それぞれに期限や適用要件があり、相続後の利用状況によっては適用できなくなる場合もあります。

相続した不動産を売却する際は、「売却してから考える」のではなく、「売却する前に特例を確認する」ことが、税負担を大きく左右するポイントになるといえるでしょう。

参考

・国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

・国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

・東京税理士界 2026年6月1日号「被相続人居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の留意点」