近年、相続をきっかけに「持っているだけで負担になる不動産」、いわゆる負動産が問題となっています。
単なる個別の事情ではなく、日本全体の構造変化の中で生まれている現象です。
かつては土地は持っていれば価値が上がる資産と考えられてきました。しかし現在は、その前提自体が崩れつつあります。
本稿では、負動産が増えている背景を構造的に整理します。
人口減少がもたらす需要の消失
負動産の最大の原因は、需要の減少です。
日本はすでに人口減少局面に入り、特に地方では住宅需要が縮小しています。これにより、不動産市場に次の変化が生じています。
- 買い手がいない
- 賃貸需要が成立しない
- 利用価値が市場価値に転換できない
つまり、不動産が「資産として評価されるための前提」が崩れています。
これまでのように「いずれ売れる」という前提は通用しなくなり、流動性のない不動産が増えています。
都市計画制度とのミスマッチ
負動産の増加には、制度的な要因も大きく関係しています。
代表例が市街化調整区域です。開発を抑制する目的で設けられた制度ですが、現在の人口減少社会とは必ずしも整合していません。
本来は無秩序な開発を防ぐための仕組みでしたが、現代では次のような制約として機能しています。
- 新たな建築ができない
- 用途が限定される
- 市場価値が著しく低下する
結果として、「使えない土地」が制度によって固定化されてしまいます。
インフラと維持コストの非対称性
高度成長期に形成された郊外や地方の土地は、インフラとの関係でも問題を抱えています。
- 上下水道や道路の整備が不十分
- 維持管理コストが地域全体で増大
- 利用者が減少する一方でコストは残る
この構造により、土地の利用価値よりも維持コストの方が上回るケースが増えています。
つまり、不動産が「収益を生まない資産」から「コストを生む存在」に転化しています。
相続制度による分散と断絶
相続制度も負動産を増やす要因の一つです。
不動産は分割が難しく、相続によって次のような状態が生まれます。
- 利用者と所有者が分離する
- 管理意識が希薄になる
- 意思決定ができない共有状態になる
特に共有名義となった場合、売却や活用の意思決定が極めて困難になります。
この結果、活用されないまま放置される不動産が増加します。
税制が「保有」を促してしまう構造
税制もまた、負動産問題と無関係ではありません。
日本の不動産税制は、必ずしも市場の実態と一致していません。
- 固定資産税は比較的低水準で維持される
- 売却しても利益が出ないため処分インセンティブが弱い
- 含み損状態では意思決定が先送りされる
結果として、「持ち続ける方が楽」という状態が生まれ、流通がさらに滞ります。
不動産市場の二極化
現在の不動産市場は明確に二極化しています。
- 都市部：需要が集中し価格上昇
- 郊外・地方：需要が消失し流動性低下
この二極化により、「価値がある不動産」と「価値がつかない不動産」の差が急激に広がっています。
負動産は、この後者に位置する不動産です。
結論
負動産の増加は、偶発的な現象ではありません。
人口減少、制度、税制、市場構造が重なった結果として生じています。
重要なのは次の3点です。
- 不動産は必ずしも資産ではないという前提に立つこと
- 相続前に「需要があるか」を見極めること
- 保有ではなく処分を前提に意思決定すること
これからの時代、不動産は「持つこと」ではなく「どう手放すか」が問われる資産になります。
参考
日本経済新聞（2026年3月29日 朝刊）
相続したのは負動産 開発制限の土地、引き取り手不在
国土交通省 都市計画制度関連資料