都心マンションの価格上昇や短期転売の増加を背景に、住まいの位置づけが改めて問われています。住まいは本来「生活の基盤」であるはずですが、価格上昇局面では「資産」として語られることが増えます。
本稿では、住まいを消費財とみる視点と、投資財とみる視点を整理し、その二面性をどのように理解すべきかを考察します。
消費財としての住まい
消費財とは、使用することで効用を得る財です。住まいは典型的な消費財といえます。居住空間としての快適さ、安全性、通勤・通学利便性、地域コミュニティとの関係などは、日々の生活そのものに直結します。
この視点では、住宅は「住み続けること」に意味があります。価格変動は副次的要素にすぎず、重要なのは生活満足度です。長期居住を前提にすれば、短期的な価格変動の影響は限定的になります。
かつての日本では、この消費財的性格が強く、住宅は一生住み続ける前提で取得されることが一般的でした。
投資財としての住まい
一方で、住宅は明確な市場価格を持ち、売却によって資金化できます。この点で、株式や債券と同様に資産性を持ちます。
価格上昇局面では、取得時より高値で売却できる可能性が意識されます。特に都心部では、立地の希少性や再開発、海外資金の流入を背景に、資産価値の上昇が期待されやすい環境にあります。
短期転売の増加は、住宅が投資財として扱われていることの表れです。ここでは「住むこと」よりも「保有すること」による価値上昇が重視されます。
両者は対立概念ではない
消費財か投資財かという問いは、二者択一ではありません。住宅は本質的に両面を持つ財です。
自ら居住しながら資産価値を維持・向上させる可能性もあります。逆に、資産価値が下落しても、居住満足度が高ければ消費財としての価値は保たれます。
問題は、どちらの側面を主軸に意思決定するかです。投資財としての側面を強く意識すれば、価格変動リスクを受け入れる必要があります。消費財として重視すれば、売却益を過度に期待しない姿勢が求められます。
金融環境が投資財性を強める
低金利環境は、住宅の投資財性を強めます。住宅ローン金利が低いほど、レバレッジを活用した取得が容易になり、価格上昇局面では資産効果が拡大します。
この構造は金融市場と共通します。金利上昇局面では逆に、価格調整圧力が高まります。住宅価格は居住需要だけでなく、金融環境によっても左右されます。
住まいが金融政策の影響を受ける資産である以上、投資財的性格は今後も無視できません。
実務的な設計視点
住宅取得を考える際には、両面を前提に設計する必要があります。
・売却を前提とするか、長期居住を前提とするか
・借入比率をどこまで許容するか
・価格下落時の耐性はあるか
投資財としての視点を持たずに過度な借入を行えば、価格下落時にリスクが顕在化します。一方で、消費財と割り切り過ぎると、資産ポートフォリオ全体のバランスを見誤る可能性もあります。
結論
住まいは消費財であり、同時に投資財でもあります。この二面性を理解することが、現代の住宅市場を読み解く前提になります。
価格上昇局面では投資財性が強調され、価格調整局面では消費財としての本質が見直されます。どちらか一方に偏るのではなく、自身のライフプランと財務状況に照らして位置づけを明確にすることが重要です。
住まいの意味が変わりつつある今こそ、その本質を冷静に整理する視点が求められています。
参考
日本経済新聞 朝刊 2026年2月25日
「マンション短期転売、都心に集中」 会員限定記事
