不動産投資信託（REIT）の投資戦略が大きく変わりつつあります。これまで中心であった都心物件から、地方物件へと投資対象を移す動きが広がっています。
背景にあるのは、不動産価格の上昇による利回り低下です。都心の優良物件ほど価格が高騰し、投資として成立しにくくなっています。その結果、REITはやむを得ず地方へと投資領域を広げています。
もっとも、この動きは単なるポートフォリオの変化にとどまりません。REITの成長モデルそのものに影響を与える構造変化ともいえます。
本稿では、REITの地方シフトの背景と、そのリスク・今後の方向性について整理します。
都心物件が買えなくなった理由
REITが地方へ向かう最大の理由は、都心物件の利回り低下です。
不動産投資においては、取得価格に対してどれだけの収益（賃料）が得られるかが重要です。しかし、都心では以下の状況が生じています。
- 物件価格の上昇が続いている
- 賃料の上昇が追いつかない
- 結果として利回りが低下する
さらに重要なのが「資本コスト」との関係です。
REITは投資家から資金を調達して運用するため、その資金コストを上回る利回りが求められます。しかし、都心では
- 取得利回り ＜ 資本コスト
という逆転現象が起きています。
この状態で物件を取得すれば、投資主の価値を毀損する可能性があります。つまり、「良い物件でも買えない」という状況に陥っているのです。
地方シフトは合理的な選択か
こうした環境下で、REITは地方物件へと投資を広げています。
地方物件の特徴は以下の通りです。
- 価格が相対的に安い
- 利回りを確保しやすい
- 取得しやすい（競争が緩い）
短期的には、分配金の維持という観点で合理的な選択といえます。
実際に、REITの保有物件は
- 都心比率の低下
- 地方・政令指定都市の増加
という傾向が明確になっています。
しかし、この戦略には明確な限界があります。
地方シフトが生む“成長の限界”
最大の問題は、賃料成長力の違いです。
都心と地方では、賃料の伸びに大きな差があります。
- 都心：再開発・需要集中により賃料上昇余地が大きい
- 地方：需要が限定的で賃料上昇は緩やか
つまり、地方シフトは
- 短期の利回りは確保できる
- しかし中長期の成長力は低下する
というトレードオフを伴います。
さらに問題なのは、この動きが悪循環を生む可能性です。
- 地方物件の増加
- 成長期待の低下
- 投資口価格の下落
- 資本コストの上昇
- さらに都心物件が買えなくなる
この循環に入ると、REITは構造的に成長しにくくなります。
なぜデベロッパーは強いのか
同じ不動産セクターでも、大手デベロッパーは対照的な動きを見せています。
都心の優良物件は、
- 自社開発
- 再開発事業
によって確保されています。
その結果、
- 高成長エリアに継続的に投資できる
- 賃料上昇の恩恵を直接受けられる
という構造を持っています。
一方、REITは基本的に
- 市場から物件を取得する立場
であるため、価格競争に巻き込まれやすくなります。
この違いが、
- デベロッパー株は上昇
- REITは低迷
というパフォーマンス差につながっています。
“守り”から“攻め”への転換は可能か
現在のREITは、利回り確保を優先した「守り」の戦略に傾いています。
しかし投資家が求めているのは、むしろ逆です。
- 将来の賃料成長
- 都心の優良資産の確保
- 長期的な価値向上
一部のREITでは、
- 利回りが低くても都心物件を取得する
- 将来の賃料上昇を前提に投資する
という「攻め」の動きも見られます。
これは短期の指標では説明しにくいですが、長期的には合理的な戦略ともいえます。
結論
REITの地方シフトは、単なる投資戦略の変更ではなく、構造的な制約から生まれた必然的な動きです。
- 都心は高すぎて買えない
- 地方は買えるが成長力が低い
このジレンマの中で、REITは難しい選択を迫られています。
今後の分岐点は明確です。
- 短期利回りを優先するか
- 長期成長を取りにいくか
この判断によって、REIT間の二極化はさらに進むと考えられます。
不動産市場がインフレ環境に入る中で、どの資産を持つかという「質」の重要性は、これまで以上に高まっています。
REITにとっては、まさに戦略の再設計が求められる局面といえるでしょう。
参考
日本経済新聞 2026年3月27日 朝刊
ポジション REIT、苦渋の地方シフト 都心の物件高騰で利回り低下 成長余力損なうリスク