相続税の計算で最も大きな影響を与えるのが「土地の評価額」です。都市部で土地を持っていると、相続財産の中で土地が占める割合は非常に高くなります。そこで役立つのが「小規模宅地等の特例」です。一定の要件を満たせば評価額を最大80％減らせる強力な節税策ですが、条件を誤解すると使えないこともあります。今回はこの特例の基本と注意点を整理します。
小規模宅地等の特例とは？
「小規模宅地等の特例」とは、亡くなった人が住んでいた自宅や事業に使っていた土地について、相続人が一定の要件を満たせば相続税の計算上の評価額を大きく減らせる制度です。
- 自宅（特定居住用宅地） → 最大 330㎡まで評価額を80％減額
- 事業用や貸付用宅地 → 種類によって50％または80％減額
例えば、1㎡あたり50万円の土地が100㎡あれば評価額は5000万円ですが、この特例を使えば1000万円に下がります。相続税額は大幅に変わることになります。
なぜ自宅の土地で効果が大きいのか？
相続財産の中でも、自宅の土地は「換金が難しい資産」の典型です。亡くなったからといってすぐに自宅を売却するわけにはいかず、残された家族が住み続けることも多いでしょう。
そのため、課税を軽くするための配慮として、この特例が用意されています。特に都市部の住宅地では土地の評価が高いため、この特例を使えるかどうかで課税額に数百万円単位の差が出ます。
適用の基本条件（自宅の土地の場合）
亡くなった人の自宅に関する小規模宅地特例は、相続人が次のいずれかに該当すれば使えます。
- 配偶者が相続する場合
→ 無条件で適用可能。住んでいなくてもOK。 - 同居していた子が相続する場合
→ 一定の要件を満たす必要あり。 - 同居していない子が相続する場合
→ 原則NG。ただし持ち家を持たずに別居していた子など、一部例外あり。
特に「同居していた子」の要件は細かいため、後ほど詳しく説明します。
同居していた子が適用するための要件
子どもが親と同居していた場合、次の条件をすべて満たす必要があります。
- 亡くなった人と同じ建物に居住していたこと
- 土地が親名義であること
- 親に家賃を払っていないこと（実態が賃貸借関係ではないこと）
- 相続発生から申告期限（10か月）まで住み続けること
注意点① 二世帯住宅の落とし穴
よくあるのが「二世帯住宅」のケースです。
1階が親世帯、2階が子世帯という構造であっても、建物が「区分所有登記」されていると「同じ建物」とはみなされず、特例が使えません。建物が一体で登記されていることが条件です。
注意点② 別居していた子
別居していた子が相続しても原則として特例は使えません。ただし、「持ち家を持たずに借家住まい」だった場合には例外的に認められるケースがあります。
配偶者と子、どちらが相続するのが得？
自宅の土地を相続するとき、配偶者が相続すれば無条件で特例が使えますが、そもそも配偶者には「配偶者の税額軽減」があるため、必ずしも配偶者が相続する必要はありません。
むしろ一次相続の段階で子が相続し、特例を使った方が二次相続までを通算した税負担は少なくなることがあります。
例：1億円の土地を配偶者が相続する場合
- 一次相続 → 特例適用で評価2000万円
- 相続税ゼロ（配偶者控除）
- 二次相続 → 相続税は土地1億円が課税対象
例：子が相続する場合
- 一次相続 → 特例適用で評価2000万円
- 相続税は一定額発生
- 二次相続 → 配偶者の財産から土地が除かれるため、課税額が減る
長い目で見ると、配偶者だけでなく子がどれくらい相続するかも重要になります。
実際の節税効果
実際の数字で見てみましょう。
- 自宅土地5000万円（100㎡）
- 預貯金3000万円
- 相続人：妻と子ども2人
この場合、妻が土地を相続して特例を使えば評価額は1000万円。相続税はほぼゼロです。
しかし、その後の二次相続で土地5000万円がそのまま課税対象になり、子に大きな負担がのしかかります。
一方で、一次相続で子が土地を相続し、特例を使えば評価額1000万円で計算されます。その分、一次相続で少し税金がかかりますが、二次相続の負担は軽くなります。
よくある誤解と注意点
誤解1：同居していれば必ず使える
→ 区分所有の二世帯住宅ではNG。登記の形が重要。
誤解2：申告期限までに引っ越せば使える
→ 原則、相続開始時に同居していなければならない。
誤解3：配偶者が相続すれば安心
→ 短期的には安心でも、二次相続で負担が跳ね上がる可能性あり。
まとめ：早めの準備が有利になる
小規模宅地等の特例は強力な制度ですが、要件を満たせなければ適用できません。
- 建物の登記の仕方
- 誰がどこに住んでいるか
- 相続後も住み続けるか
これらは相続が発生してからでは変えられません。
「いざというとき困らないように、今から住まいの形や名義を見直す」ことが大切です。
（参考：日本経済電子版 2025年８月30日記事）
という事で、今回は以上とさせていただきます。
次回以降も、よろしくお願いします。
