マイホームを購入した人が必ず検討すべき税制優遇が「住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）」です。
年末のローン残高に応じて所得税や住民税から一定額が控除される制度で、家計への影響は非常に大きいものです。
ただし、控除を受けるには初年度に確定申告が必要であり、書類や条件の確認を怠ると控除が受けられない場合もあります。
ここでは、住宅ローン控除の基本的な仕組みから、申告手続き・電子化対応の実務まで整理します。
住宅ローン控除の基本
住宅ローン控除は、住宅ローンを利用して自宅を購入・増改築した場合に、年末時点のローン残高に一定割合を乗じた額を所得税から控除する制度です。
控除額 ＝ 年末時点の住宅ローン残高 × 控除率（1％）
控除期間：原則13年間（※物件の種類により異なる）
控除上限：最大40万円／年（新築の場合）
控除しきれない分は、翌年度の住民税からも最大13万6,500円まで控除されます。
適用の主な条件
住宅ローン控除を受けるには、次の条件を満たす必要があります。
- 住宅の床面積が50㎡以上（令和4年度以降は40㎡以上でも対象拡大）
- 住宅ローンの返済期間が10年以上であること
- 取得後6か月以内に入居し、かつ控除を受ける年の12月31日まで居住していること
- 合計所得金額が2,000万円以下であること
- 中古住宅の場合は、一定の耐震基準を満たしていること
また、親族間売買や事業用部分が大きい場合など、一部のケースは対象外となるため注意が必要です。
控除期間と改正の動き
住宅ローン控除は、経済環境や住宅市場の状況に応じてたびたび改正されています。
最新のルール（令和7年度税制改正大綱時点）では、次のとおりです。
| 区分 | 控除率 | 控除期間 | 控除限度額（年） |
|---|---|---|---|
| 新築（認定住宅等） | 0.7％ | 13年 | 最大45万円 |
| 新築（一般住宅） | 0.7％ | 13年 | 最大35万円 |
| 中古住宅 | 0.7％ | 10年 | 最大20万円 |
| 増改築・リフォーム | 0.7％ | 10年 | 工事費に応じ設定 |
2022年以降は、環境性能に応じて上限が変わる構造になっており、省エネ基準を満たす「認定住宅」ほど控除額が高くなります。
また、2025年以降は脱炭素住宅への誘導を強化する方向で見直しが検討されています。
初年度の申告方法
住宅ローン控除は初年度のみ確定申告が必要です。
2年目以降は、勤務先での年末調整で自動的に控除されます。
【必要書類】
- 住宅ローンの年末残高証明書（金融機関発行）
- 住宅取得資金に係る借入金の金銭消費貸借契約書の写し
- 登記事項証明書（法務局）
- 売買契約書または建築請負契約書の写し
- 住民票（取得後6か月以内入居を確認）
- 確定申告書AまたはB様式
【申告の流れ】
- 国税庁「確定申告書等作成コーナー」またはe-Taxを利用
- 「住宅借入金等特別控除」欄に年末残高・入居日などを入力
- 書類を添付または電子送信して提出
- 還付を受ける場合は、指定口座に振込（申告後1～2か月程度）
e-Taxによる電子申告対応
2023年以降、住宅ローン控除でも電子化対応が大きく進みました。
マイナポータル連携を活用すれば、次の情報が自動反映されます。
- 金融機関からの年末残高証明書データ
- 住宅取得契約情報（不動産会社・登記情報連携）
- 住所・本人情報（マイナンバーカードによる認証）
電子署名を行えば、紙の書類提出を大幅に削減できます。
ただし、電子化に完全対応していない住宅販売業者・金融機関もあるため、初年度は紙書類を用意しておくと安心です。
よくある実務上の注意点
- 入居日と登記日を誤記すると、控除開始年がずれるため要注意
- 転勤による一時転居は、一定期間内に戻れば控除継続が可能
- 夫婦共有名義の場合は、各自の持分に応じて控除申告を行う
- 中古住宅の取得は、耐震基準適合証明書が必要になる場合がある
- ボーナス返済分も含めて年末残高で判定されるため、返済予定表を確認
控除額の確認と住民税の影響
住宅ローン控除で所得税から控除しきれない金額は、翌年度の住民税から控除されます。
控除上限は次のとおりです。
住民税控除上限額 ＝ 所得税の課税総所得金額 × 7％（上限13万6,500円）
そのため、所得税が少ない人でも、翌年の住民税で減税効果を受けられる場合があります。
結論
住宅ローン控除は、家計にとって最も影響の大きい税制優遇のひとつです。
初年度の確定申告を正しく行い、必要書類を整えておくことで、長期間にわたって安定的に控除を受けられます。
電子申告（e-Tax）の導入により手続きは年々簡素化していますが、入居日・住宅区分・控除期間などの条件を誤ると控除額に差が出るため、早めの準備が欠かせません。
住宅取得を検討している人は、購入段階から控除条件を意識して計画を立てることが重要です。
出典
・国税庁「No.1213 住宅借入金等特別控除」
・国税庁「確定申告書等作成コーナー」
・デジタル庁「マイナポータル連携（住宅ローン控除対応）」
・令和7年度税制改正大綱（2024年12月）
・住宅金融支援機構「住宅ローン減税制度の概要」
という事で、今回は以上とさせていただきます。
次回以降も、よろしくお願いします。
