不動産を売却した場合、その売却益には所得税が課税されます。
このとき計算される所得が「譲渡所得」です。
譲渡所得の計算自体は比較的シンプルな式で求められますが、実務では思わぬ論点が生じることがあります。
その一つが、消費税の扱いです。
特に、不動産賃貸業などを営んでいる事業者の場合、日常の経理処理において消費税をどのように処理しているかによって、譲渡所得の金額が変わることがあります。
ここでは、不動産の譲渡所得の計算と消費税の関係について整理します。
譲渡所得の基本的な計算
まず、譲渡所得の基本的な計算式を確認しておきます。
譲渡所得は、次の式で求められます。
譲渡所得
＝ 譲渡価額 − 取得費 − 譲渡費用
ここでいう
譲渡価額とは
売却代金のことです。
取得費とは
その資産を取得したときの価額から減価償却費などを控除した残りの金額です。
譲渡費用とは
仲介手数料など、売却のために直接要した費用をいいます。
この式自体は単純ですが、実際にはこの金額に消費税を含めるのかどうかが問題になることがあります。
不動産の譲渡と消費税
不動産の売却においては、土地と建物で税務の扱いが異なります。
土地の譲渡は消費税の課税対象ではありません。
一方、建物の譲渡は消費税の課税対象になります。
そのため、建物を売却する場合には
・売却価額
・取得費
・減価償却
などの計算において、消費税の扱いをどのように考えるかが問題になります。
特に事業者の場合は、日常の経理処理において
・税込経理
・税抜経理
のいずれを採用しているかによって処理が変わります。
税込経理方式の場合
税込経理とは、取引金額を消費税込みの金額で記録する方法です。
例えば、建物の売却代金が
6,600万円
（うち消費税600万円）
であった場合、税込経理では6,600万円をそのまま売却価額として扱います。
同様に、取得費や必要経費についても、消費税を含めた金額で処理することになります。
この方式では、消費税部分も所得計算の中に含まれる形になります。
税抜経理方式の場合
一方、税抜経理では、消費税を除いた金額で取引を記録します。
先ほどの例であれば、
売却価額は
6,000万円
として処理します。
消費税600万円は、所得計算とは別に処理されます。
そのため、譲渡所得の計算は
税抜金額ベースで行われることになります。
相談事例の内容
相談事例では、不動産賃貸業を営む事業者が建物を売却したケースが取り上げられています。
具体的には次のような数値が示されています。
建物売却代金 6,000万円
土地売却代金 3,000万円
取得費 4,000万円
譲渡費用 200万円
この場合、譲渡所得の計算は次のようになります。
譲渡所得
＝（6,000万円＋3,000万円）
−4,000万円
−200万円
つまり
8,800万円
が譲渡所得となります。
しかし、ここに消費税を含めて計算するのか、含めないのかによって、所得金額が変わる可能性があります。
税込経理と税抜経理の差
税込経理の場合、建物の売却代金には消費税が含まれます。
そのため、譲渡価額の中に消費税部分が含まれることになります。
一方、税抜経理の場合には、消費税は所得計算とは切り離されます。
この違いによって、譲渡所得の金額が変わることがあります。
つまり、
・税込経理
・税抜経理
の違いが、最終的な所得税の金額に影響を与える可能性があるということです。
所得税と住民税への影響
譲渡所得は、他の所得とは異なる税率で課税されます。
長期譲渡所得の場合、
所得税
住民税
を合わせて一定の税率で課税されます。
そのため、譲渡所得の金額が変わると、最終的な税額にも影響が出ることになります。
また、事業者の場合には
・消費税
・所得税
の両方を考慮する必要があります。
このように、不動産の譲渡は複数の税目が関係するため、税務処理を総合的に判断することが重要です。
実務での注意点
不動産賃貸業などを営んでいる場合、日常の経理処理として消費税の処理方法が決まっています。
そのため、不動産を売却した場合にも、基本的にはその経理方式に従って処理することになります。
もし消費税の処理を誤ると、
・譲渡所得の金額
・所得税額
が変わってしまう可能性があります。
そのため、不動産の譲渡がある場合には、
・消費税の経理方式
・譲渡所得の計算
を整合させて考えることが重要になります。
結論
不動産の譲渡所得の計算では、単に売却益を計算するだけではなく、消費税の扱いも重要な論点になります。
特に事業者の場合、
・税込経理か
・税抜経理か
によって、譲渡所得の金額が変わる可能性があります。
不動産の譲渡は金額が大きくなることが多いため、消費税の処理方法を正しく理解しておくことが重要です。
税務実務では、消費税と所得税の両方の視点から計算を確認することが求められます。
参考
東京税理士会
東京税理士界 2026年3月1日号
会員相談室（中川祐一）
