住宅ローンは、計画通りにいけば定年までに終わるはずだった。
しかし実際には、借入額の増加、返済期間の長期化、想定外の収入減少などにより、老後に住宅ローンが残るケースは珍しくありません。
重要なのは、「残ってしまった」という事実を嘆くことではなく、残った状態を前提に、最終的にどの形で着地させるかを整理することです。
老後の住宅ローンには、大きく分けて三つのシナリオがあります。
シナリオ① 完済するという選択
完済は、心理的な安心感が最も大きい選択です。
毎月の返済がなくなれば、年金生活の固定費は大きく下がり、家計管理は格段に楽になります。
一方で、完済のために使う資金の中身が重要です。退職金やiDeCoを大きく取り崩して完済すると、現金が乏しくなり、医療費や修繕費に対応できなくなる恐れがあります。
完済は「できるか」ではなく、「完済後も生活が回るか」で判断すべきシナリオです。
シナリオ② あえて住宅ローンを残す
老後に住宅ローンが残ること自体が、必ずしも失敗ではありません。
返済額が年金収入の範囲内に収まっており、生活費や予備費を圧迫しないのであれば、ローンを残すという選択も合理的です。
特に、低金利で固定化されている場合や、手元資金を厚く残しておきたい場合には、無理に完済しない方が家計の安定につながることがあります。
ただし、変動型で金利上昇リスクが残っている場合は、返済額の上振れに耐えられるかを必ず検証する必要があります。
シナリオ③ 住み替え・売却という判断
住宅ローン整理の最終局面では、「今の家に住み続けること」が最適とは限りません。
売却してローンを完済し、身の丈に合った住まいに移ることで、住居費全体を大きく下げられる場合があります。
特に、広すぎる持ち家や、将来の修繕費が重くのしかかる物件は、老後の家計リスクになりやすい傾向があります。
住み替えは後ろ向きな選択ではなく、「住居費の固定化」と「資産の現金化」を同時に進める戦略的な判断です。
三つのシナリオを分ける判断軸
どのシナリオを選ぶかは、感情ではなく条件で整理することが重要です。
具体的には、年金収入で返済を続けても生活費が削られないか、完済後に十分な現金が残るか、住まいの維持費を将来も払い続けられるか、という点を一つずつ確認します。
どれか一つでも無理がある場合、別のシナリオを検討すべきサインといえます。
老後の住宅ローンは「最終形」を決める問題
現役時代の住宅ローンは、途中経過を調整しながら進められます。しかし老後の住宅ローンは、最終形をどうするかを決める問題です。
完済・残す・住み替えのいずれを選んでも、正解は一つではありません。
重要なのは、選んだシナリオによって、老後の生活の自由度が奪われていないかという点です。
結論
老後に住宅ローンが残ること自体が問題なのではありません。
問題なのは、最終的な着地点を決めないまま、惰性で返済を続けることです。
完済するのか、あえて残すのか、住み替えるのか。
どのシナリオを選ぶにしても、老後の生活資金と住居費のバランスが取れていることが最優先です。
住宅ローン整理とは、負債処理ではなく、老後の暮らし方を決める作業です。
参考
・日本経済新聞「変動型住宅ローン金利、楽天銀が来月0.11%上げ」
・住宅金融支援機構 住宅ローン利用調査
・総務省 家計調査（高齢世帯）
という事で、今回は以上とさせていただきます。
次回以降も、よろしくお願いします。
