築古マンションの「出口戦略」――建て替えだけではない現実的な選択肢

築年数の古いマンションの問題は、これまで主に「建て替え」が前提として語られてきました。しかし近年、その前提が大きく揺らぎつつあります。法改正により建て替えのハードルは下がったものの、実務の現場では依然として資金面の壁が高く、現実的な選択肢はむしろ多様化しています。

本稿では、築古マンションにおける「出口」の考え方について整理し、なぜ今「建て替え一択」ではなくなったのかを考察します。

建て替えハードルの緩和とその限界

2026年の法改正により、一定条件を満たす場合、マンションの建て替え決議は従来の5分の4から4分の3へと緩和されました。形式的には意思決定のハードルが下がったといえます。

しかし、問題の本質はそこにはありません。最大の障壁は依然として資金です。

かつては、建て替えに際して容積率の余裕を活用し、増えた床面積を外部に販売することで工事費を賄うモデルが成立していました。しかし現在では、多くの都市部で容積率の余地がなく、この手法は成立しにくくなっています。

その結果、区分所有者の負担は大幅に増加しています。過去と比較しても、負担額は数倍規模に膨らんでおり、2000万円以上の負担を前提とするケースも珍しくありません。さらに、仮住まい費用や引っ越し費用などの間接コストも無視できません。

つまり、法的には可能でも、経済的には成立しないという状況が広がっているのです。

こうした現実を踏まえ、近年注目されているのが「出口戦略」という考え方です。

これは、単に建て替えるかどうかではなく、「最終的にこのマンションをどう終わらせるか」をあらかじめ設計するという発想です。いわば、マンション版の終活ともいえる視点です。

今回の法改正では、この「出口」に関する選択肢も明確化されました。具体的には以下のような方法が制度的に位置づけられています。

いずれも、建て替えと同様に一定割合の合意で実行可能となっています。

建て替えに代わる有力な選択肢として注目されるのが1棟リノベーションです。

これは、建物の主要構造を維持しながら、設備や内装を全面的に更新する方法であり、工事費は建て替えの6〜7割程度に抑えられる可能性があります。

ただし、この手法にも課題があります。建て替えと異なり、新たな床面積の販売による収益が見込めないため、費用は基本的に既存の所有者が負担することになります。

結果として、「安くなるが楽になるわけではない」という構造になります。資金問題は依然として残るのです。

もう一つの重要な選択肢が売却です。

敷地売却や一括売却を行うことで、区分所有者は対価を受け取り、それぞれ別の住まいへ移行することになります。一見すると最もシンプルな解決策のように見えます。

しかしここにも現実的な制約があります。

解体費の高騰により、そのコストが売却価格から差し引かれるため、最終的に手元に残る資金は想定より少なくなる可能性があります。特に地方や需要の弱いエリアでは、売却額自体が低く、合意形成が難しくなるケースも想定されます。

つまり、「売れば解決する」という単純な話ではありません。

こうした不確実性に対する現実的な対応として注目されるのが、解体費の積立です。

ある管理組合では、将来の建て替えが困難であることを前提に、「使用期限」を設定し、その時点で解体できる資金をあらかじめ積み立てるという方針を採用しています。

この考え方の重要な点は、どの選択肢を取る場合でも資金が無駄にならない点にあります。

つまり、将来の不確実性に対して「資金で柔軟性を確保する」戦略といえます。

築古マンションの問題は、単なる老朽化の問題ではありません。

本質は、「合意形成」と「資金負担」が同時に求められる点にあります。

こうした条件が重なることで、意思決定そのものが困難になります。

したがって、重要なのは制度の理解だけではなく、「どの出口を選ぶのか」「そのために何を準備するのか」を早期に共有することです。

法改正によりマンションの建て替えは制度上進めやすくなりましたが、現実には資金制約が大きく、依然として容易ではありません。

むしろ重要なのは、建て替えに固執せず、複数の出口を前提にした戦略的な準備です。

築古マンションの課題は、時間が解決する問題ではなく、時間とともに難易度が上がる問題です。だからこそ、早い段階で「出口」を意識し、資金・合意・選択肢を整理しておくことが、将来の選択の幅を広げることにつながります。

日本経済新聞（2026年4月11日朝刊）
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