住まいの選択は、人生で最も大きな意思決定の一つです。
かつては「持ち家が安心」という価値観が主流でしたが、家賃高騰、人口構造の変化、働き方の多様化により、その前提は大きく揺らいでいます。
さらに、東京都が進める割安住宅政策のように、制度環境そのものが変わり始めていることも、住まい戦略を再整理すべき理由です。
本稿では、
・持ち家
・賃貸
・リースバック
の3つを、家計・老後・制度リスクの視点から整理し、今後の住まい選択の考え方をまとめます。
① 持ち家：安心資産から「管理を要する生活インフラ」へ
メリット
持ち家の最大の強みは、
・住み続ける限り家賃が不要
・住宅ローン完済後の住居費低下
という点にあります。
また、
・家族構成に合わせた住環境
・改修の自由度
を確保しやすい点も魅力です。
見落とされがちな負担
一方で、老後に向かうほど次の負担が顕在化します。
・固定資産税・都市計画税
・修繕費・管理費
・老朽化リスク
・立地の流動性の低さ
特に、収入が年金中心になると、突発的な修繕費は家計に重くのしかかります。
向いている人
・長期的に同じ地域で暮らす意思が明確
・修繕・管理を含めた維持コストを織り込める
・将来的な売却・住み替えも視野に入れている
「買ったら終わり」ではなく、「出口まで設計できる人」向きの選択肢です。
② 賃貸：不安定さと引き換えに得られる柔軟性
メリット
賃貸の最大の特徴は、
・住み替えの自由度
・修繕負担が原則不要
・初期費用を抑えやすい
という点です。
特に、ライフステージの変化が大きい現役期から老後初期にかけては、柔軟性が強みになります。
課題
一方で、
・家賃改定リスク
・更新拒否
・高齢期の入居制限
といった不安定さは無視できません。
従来、老後の賃貸は「住めるかどうか」が最大の懸念でした。
環境変化
割安住宅や行政関与型住宅が増えれば、
・賃料の見通し
・高齢期の入居安定性
が改善される可能性があります。
賃貸は「不安定な仮住まい」から、「長期選択肢の一つ」へと位置づけが変わりつつあります。
③ リースバック：資金確保と引き換えに失うもの
仕組みと魅力
リースバックは、自宅を売却して資金を確保し、そのまま賃貸として住み続ける仕組みです。
老後資金の確保手段として注目されています。
注意点
ただし、
・家賃水準は市場より高くなる傾向
・契約期間が限定されることが多い
・更新条件が不透明
といった点には注意が必要です。
「住み続けられる安心」が必ずしも長期保証されるわけではありません。
位置づけ
リースバックは、
・資金需要が明確
・住み替え先を別途確保できる
という条件がそろった場合に、限定的に検討すべき選択肢といえます。
3つの選択肢をどう組み合わせるか
重要なのは、どれか一つを正解と決めないことです。
例えば、
・現役期：持ち家
・リタイア期：売却 → 割安賃貸へ住み替え
・要介護期：立地重視の住環境へ移行
あるいは、
・賃貸を基本としつつ
・必要に応じて購入・売却を挟む
といった「組み合わせ戦略」が現実的です。
判断の軸は「収入」ではなく「支出の安定性」
老後の住まい選択で重要なのは、
・いくら稼げるか
ではなく、
・支出をどれだけ安定させられるか
です。
住居費が安定すれば、
・年金
・貯蓄取り崩し
・医療・介護費
の設計がしやすくなります。
結論（保存版まとめ）
持ち家・賃貸・リースバックは、優劣で選ぶものではありません。
それぞれ、
・リスクの種類
・必要な管理能力
・制度との相性
が異なります。
これからの住まい戦略では、
・制度環境の変化を踏まえ
・一生固定しない前提で
・出口まで設計する
ことが重要になります。
住まいは資産である前に、生活インフラです。
家計と人生を支える視点から、柔軟に選び直せる戦略を持つことが、これからの「安心」につながります。
参考
・日本経済新聞「都、割安住宅の容積率を緩和 民間に整備促す 子育て世帯流出防ぐ」
という事で、今回は以上とさせていただきます。
次回以降も、よろしくお願いします。
