相続手続において、被相続人がどの不動産を所有していたのか分からない、という問題は以前から指摘されてきました。
特に、遠方の土地や長年利用していない不動産については、相続人自身も把握しておらず、相続登記が行われないまま放置されるケースが少なくありません。
こうした課題を背景に、令和8年2月2日から「所有不動産記録証明制度」がスタートします。本制度により、被相続人が全国で所有していた不動産を一覧的に把握できる仕組みが整備されます。
所有不動産記録証明制度とは何か
所有不動産記録証明制度とは、相続人等が法務局に請求することで、被相続人などが所有していた不動産を一覧化し、「所有不動産記録証明書」として交付してもらえる制度です。
これまで、不動産の登記簿は土地や建物ごとに管理されており、全国の不動産を横断的に確認する方法はありませんでした。そのため、相続の際に不動産の存在自体が見落とされることがあり、相続登記未了の不動産が発生する一因となっていました。
本制度では、一定の検索条件に基づき、被相続人が所有していた不動産をまとめて確認できる点が大きな特徴です。
誰が請求できるのか
所有不動産記録証明書を請求できるのは、次の者です。
- 所有権の登記名義人として記録されている者（自然人・法人）
- 相続人その他の一般承継人（被相続人に係る証明書）
相続人に限らず、生存している所有者本人や法人も請求対象とされており、生前整理や法人の資産管理の場面でも活用が想定されています。
また、代理人による請求も可能とされています。
請求方法と手数料
請求は、最寄りの法務局の窓口のほか、オンラインでも行うことができます。
手数料は、窓口請求の場合で1通あたり1,600円とされています。
なお、所有者として登記に記録されている不動産が存在しない場合には、「該当する不動産はない」という内容の証明書が発行されます。
利用にあたっての注意点
本制度を利用する際に特に注意すべき点があります。
所有不動産記録証明書は、請求書に記載した「氏名・住所」を検索条件として作成されます。そのため、登記簿上の氏名や住所と検索条件が一致していない不動産は、一覧に表示されません。
たとえば、住所変更や氏名変更をしているにもかかわらず、登記が未了のままになっている場合、その不動産は抽出されない可能性があります。
住所・氏名変更登記の義務化との関係
この点に関連して、令和8年4月1日から、不動産所有者の住所や氏名等の変更登記が義務化されます。
変更があった日から2年以内に登記を行わなければならず、正当な理由なく怠った場合には、5万円以下の過料の対象となります。
また、令和8年4月1日より前に住所等を変更していた場合でも、令和10年3月31日までに変更登記を行う必要があります。
所有不動産記録証明制度を有効に活用するためにも、登記情報を最新の状態に保っておくことが重要になります。
相続登記義務化との位置づけ
相続登記の申請義務化は、すでに令和6年4月1日から始まっています。
今回の所有不動産記録証明制度は、相続登記義務を円滑に履行するための「前提となる情報把握」を支援する制度と位置づけることができます。
相続人が不動産の存在を正確に把握できなければ、相続登記の義務を果たすこと自体が困難になります。本制度は、その実務上のハードルを下げる役割を担っています。
結論
所有不動産記録証明制度の開始により、相続時における不動産把握の問題は大きく改善されることが期待されます。一方で、登記情報が最新でなければ十分に機能しない点には注意が必要です。
今後は、相続登記の義務化、住所・氏名変更登記の義務化とあわせて、不動産登記を「放置しない」意識がこれまで以上に重要になります。
相続や資産管理を見据え、早めに自分や家族の不動産状況を確認しておくことが求められる時代に入ったといえるでしょう。
参考
- 税のしるべ「2月2日から所有不動産記録証明制度がスタート、被相続人が所有する全国の不動産の把握が可能に」（2026年1月26日）
という事で、今回は以上とさせていただきます。
次回以降も、よろしくお願いします。
