固定資産税の「適正な時価」とは何か―最高裁判例の妥当性を考える

固定資産税の課税において用いられる「適正な時価」という概念は、一見すると明確な基準のように思えます。しかし、その実態は必ずしも単純ではなく、評価方法や税負担との関係において多くの議論が積み重ねられてきました。

特に、最高裁判例が示した「客観的交換価値」という考え方は、その後の実務を方向づける一方で、現実の税負担との乖離という問題も生んでいます。本稿では、この「適正な時価」の意味と、その評価方法の問題点について整理します。

固定資産税における「適正な時価」の位置づけ

地方税法では、固定資産税の課税標準は賦課期日における「価格」とされ、その価格は「適正な時価」と定義されています。

この点について重要なのは、固定資産税が保有税であるという性格です。すなわち、資産を「保有していること」自体に着目して課税される税目です。

かつては、この性格を踏まえ、収益に着目した評価、すなわち収益還元価格によるべきとする考え方が一定の支持を得ていました。資産が生み出す収益力に応じて評価するという考え方は、保有税としての性格と整合的であるためです。

しかし、昭和末期から平成初期にかけての地価高騰を背景に、評価方法は大きく転換されました。

平成6年度の評価替えでは、公示価格の7割水準を基準とする評価方法が導入され、評価額は全国平均で数倍、都市部では10倍程度に引き上げられました。

この急激な評価引上げにより、多数の不服申立てや訴訟が提起され、「適正な時価」の解釈が司法の場で争われることになります。

この過程で、東京地裁および東京高裁は、固定資産税の性格を踏まえ、「適正な時価」は収益還元価格によるべきであると判断しました。

この考え方は、以下のような論理に基づいています。

この判断は、固定資産税の本質に即した評価方法として一定の合理性を持っていました。

これに対し、最高裁は平成15年判決において、「適正な時価」とは「正常な条件の下で成立する取引価格」、すなわち客観的交換価値であると明確に判示しました。

この判断により、固定資産税の評価は、収益性ではなく市場価格を基準とする方向に統一されることになります。

この考え方は、他の税法、例えば相続税や所得税、法人税における「時価」との整合性を意識したものと考えられます。

しかし、この最高裁の考え方には、実務上の大きな問題が指摘されています。

例えば、都市部における住宅価格の高騰を考えると、客観的交換価値をそのまま課税標準とした場合、税負担は極めて重くなります。

仮に1億円の不動産に対して約1.7％の税率で課税されるとすれば、年間の税負担は170万円に達します。この水準は、平均的な所得水準の世帯や年金生活者にとって現実的とは言い難いものです。

つまり、市場価格に基づく評価は、担税力との関係を十分に考慮していない可能性があります。

このような問題に対応するため、実務では評価額そのものではなく、課税標準の特例によって税負担の調整が行われています。

具体的には、住宅用地については、

とする特例が設けられています。

これは、評価方法と税負担のバランスが取れていないことを前提に、制度側で調整を行っていることを意味します。

最高裁判例の背景には、他税目との整合性を図る意図があったと考えられます。

しかし、ここで見落としてはならないのは、税目ごとの性格の違いです。

この違いを踏まえると、同じ「時価」という概念であっても、その意味や役割は本来異なるはずです。

にもかかわらず、客観的交換価値に統一したことは、固定資産税の本質との間にズレを生じさせている可能性があります。

仮に客観的交換価値を採用するのであれば、本来は税率との組み合わせで制度設計を行う必要があります。

すなわち、

というバランスが求められます。

現行制度は、評価と税率の不整合を特例措置で補っている構造となっており、制度としての一貫性には課題が残ります。

固定資産税における「適正な時価」は、最高裁判例により客観的交換価値と整理され、法的には一定の決着がついています。

しかし、その解釈は、保有税としての性格や納税者の担税力との関係において、多くの課題を残しています。

現在の制度は、特例措置によって実務的な調整が行われていますが、本来は評価方法と税率の関係を含めた根本的な制度設計の見直しが求められる領域といえます。

税のしるべ　2026年3月23日
連載「続・傍流の正論～税相を斬る」第83回（品川芳宣）