本シリーズでは、住宅ローン控除の実務論点から出発し、借換えとの交錯、3,000万円特別控除との関係、分断設計の構造、資産格差や世代間格差、そして再設計の仮説まで検討してきました。
個々の制度を解説するだけでは見えてこないものがあります。それは、住宅税制が「時間軸」で分断されているという構造です。
本稿では、住宅税制を取得・保有・譲渡という時間の流れで整理し、制度全体を俯瞰します。
住宅税制は三つの局面で構成される
住宅に関する税制は、大きく三つの段階に分かれています。
1．取得段階
住宅ローン控除などの取得支援税制
2．保有段階
固定資産税・都市計画税
3．譲渡段階
3,000万円特別控除や軽減税率
それぞれは独立して設計されています。取得時の優遇が、将来の譲渡時課税と体系的に連動しているわけではありません。
この「局面ごとの設計」が、住宅税制の基本構造です。
取得段階 ― 景気政策としての住宅税制
住宅ローン控除は、住宅投資を促進するための制度です。
税額控除という仕組みは、借入額や所得税額に応じて恩恵が決まる構造を持ちます。
取得段階では、
・住宅市場の下支え
・内需拡大
・生活基盤の形成支援
が政策目的となっています。
しかし、この段階では将来の譲渡や相続まで含めた設計は行われていません。
保有段階 ― 安定税収としての住宅課税
固定資産税は、地方自治体の安定財源です。
住宅用地特例などの軽減措置はありますが、基本的には保有そのものに対する課税です。
取得時の優遇と保有時の課税は、政策目的が異なります。
ここでも制度は連続していません。
譲渡段階 ― 流動化政策としての特例
自宅を売却した場合の3,000万円特別控除は、住替えの円滑化を目的とする制度です。
取得時にどれだけ優遇を受けたかは、譲渡時の計算には直接反映されません。
取得優遇と譲渡優遇は、原則として別々に存在します。
ここに住宅税制の分断構造が明確に表れています。
時間軸で見たときのズレ
人生は連続しています。
・若年期に取得
・中年期に保有
・高齢期に売却または相続
しかし税制は、その瞬間の「行為」にのみ着目します。
取得は取得、
譲渡は譲渡。
時間軸での整合性は制度上保証されていません。
分断構造がもたらす影響
この分断構造は、次のような影響を持ちます。
1．取得優遇が資産形成を促進
2．価格上昇局面では保有世代が有利
3．未取得世代は参入障壁に直面
4．世代間格差が固定化される可能性
制度は中立に見えても、時間を通じて見ると分配効果が生じます。
なぜ分断設計なのか
住宅税制が分断されている理由は、
・税目の違い（国税と地方税）
・政策目的の違い
・制度簡素化の要請
・毎年度改正という短期政策サイクル
にあります。
一体設計は理論上可能でも、制度運営上は困難です。
設計思考の必要性
制度が分断されている以上、家計側が時間軸で設計する必要があります。
具体的には、
・控除残存期間
・売却予定時期
・借換えの影響
・相続との連続性
を横断的に考えることです。
税制は条文単位で理解するだけでは不十分です。
住宅税制は再設計できるのか
再設計は可能ですが、
・財政制約
・市場への影響
・世代間調整
という現実的課題を伴います。
完全な中立設計は存在しません。
重要なのは、どの価値を優先するかという社会選択です。
結論
住宅税制を時間軸で読むと、次の構造が見えてきます。
1．取得支援中心の設計
2．保有課税との非連続性
3．譲渡特例との分断
4．世代間分配への影響
住宅税制は、単なる取得支援制度ではありません。
それは、取得・保有・譲渡という人生の各段階に分かれて配置された政策の集合体です。
制度は分断されていますが、生活は連続しています。
住宅税制を理解するとは、条文を読むことではなく、時間を読むことでもあります。
参考
・国税庁「住宅借入金等特別控除のあらまし」令和7年分
・国税庁「マイホームを売ったときの特例」令和7年版
・総務省「住宅・土地統計調査」
・内閣府「国民経済計算」
