住宅ローンの変動金利が1％に近づいています。
数字だけを見ると「1％程度なら大きな負担ではない」と感じるかもしれません。しかし返済期間が30年、40年と長期に及ぶ場合、その重みは決して小さくありません。
特に問題となるのは、高齢期まで返済が続くケースです。70代で手取りの4割近くを返済に充てる可能性もあるという試算も示されています。住宅価格の上昇と長期ローンの拡大が進む中、住宅ローンは「若い時の問題」ではなく、「老後設計の中核テーマ」へと変化しています。
本稿では、住宅ローン金利1％の意味を、高齢期の家計設計という視点から整理します。
1．なぜ1％が重いのか
現在、多くの利用者が変動型金利を選択しています。
金利が0.5％から1％へ上昇するだけで、月々の返済額は確実に増えます。さらに長期返済では、利息負担の累積額も大きくなります。
例えば、40歳で7000万円を35年返済した場合、金利1％であっても、可処分所得に対する返済割合は高齢期に上昇します。
現役期は収入が高く返済比率が抑えられても、60代以降は収入減少が一般的です。その結果、返済比率は自然に上昇します。
金利1％は「低金利の象徴」ではなく、「家計耐久力を測る分岐点」と位置づけるべき段階に入っています。
2．高齢期に表面化する三つのリスク
（1）所得減少リスク
多くの世帯で、60代以降は収入が減少します。
再雇用やパート勤務では現役時代と同水準の所得を維持することは難しくなります。金利が上昇しなくても、所得減少だけで返済比率は上昇します。
（2）流動性リスク
繰り上げ返済を急ぐあまり、手元資金を減らしてしまうと、医療費や介護費など突発支出に対応できなくなる可能性があります。
住宅ローン問題は「金利リスク」だけでなく、「流動性リスク」の問題でもあります。
（3）資産価格リスク
住み替えや売却を選択肢とする場合、住宅価格が下落していれば含み益は期待できません。
リバースモーゲージなどの活用も選択肢ですが、利息負担増加や不動産価格変動の影響を受けます。
3．繰り上げ返済は万能か
一般に、可処分所得に占める返済比率は30％程度が一つの目安とされます。
しかし返済比率を下げるために無理な繰り上げ返済を行うことが最適とは限りません。
老後資金形成とのバランスが重要です。
低金利環境下では、積立投資などで資産形成を優先した方が合理的なケースもあります。金利1％は「即座に完済すべき水準」とは言い切れません。
重要なのは、
・老後開始前に完済できるのか
・完済できない場合の代替手段は何か
を事前に明確化しておくことです。
4．70代まで返済が続く設計の意味
近年は50年ローンなどの超長期商品も増えています。
返済期間の長期化は月額負担を軽減しますが、その代償として「老後負担の固定化」が起こります。
住宅ローンは単なる金融商品ではありません。
それは将来の生活選択肢を拘束する長期契約です。
高齢期までローンが残る設計は、
・働き続ける前提
・住み替えを柔軟に行えない可能性
・医療・介護費増加への対応制約
といった構造的制約を内包します。
5．設計思考としての住宅ローン
住宅ローン問題は「金利が上がるかどうか」の予測問題ではありません。
本質は「人生後半の設計をどう描くか」です。
検討すべき視点は以下の通りです。
1．完済年齢を明確にする
2．所得減少シナリオで試算する
3．金利1％、1.5％、2％での感応度を確認する
4．売却・住み替え・借換えの可能性を事前に検討する
5．老後資金との一体設計を行う
住宅取得は人生最大の買い物ですが、同時に最大の長期契約でもあります。取得時よりも「取得後の再設計」が重要です。
結論
金利1％は決して高金利ではありません。
しかし高齢期まで返済が続く構造の中では、1％が家計を圧迫する分岐点となり得ます。
住宅ローンは「借りられる額」で決めるものではなく、「完済できる設計」で決めるものです。
とりわけ50代以降は、繰り上げ返済、資産運用、住み替え、働き方の再設計を含めた総合判断が求められます。
金利の変化は外部要因ですが、返済設計は自らの選択です。
金利1％という節目を、老後設計を見直す契機とすべき局面に入っています。
参考
日本経済新聞 2026年2月28日朝刊
＜メインストーリー＞住宅ローン金利「1％」の重み
