住宅ローン審査と返済計画で見落としがちな修繕積立金――「借りられる額」と「返せる額」は違う

マンション購入を検討する際、多くの方がまず気にするのが「住宅ローンでいくら借りられるか」です。金融機関の事前審査やシミュレーションを通じて、借入可能額を確認し、物件価格の目安を決めていく流れは一般的といえます。

しかし、住宅ローン審査で示される「借りられる額」と、実際に長期間にわたって無理なく「返せる額」は必ずしも一致しません。その差を生む要因の一つが、管理費や修繕積立金といったローン以外の固定支出です。

本記事では、住宅ローン審査の仕組みを踏まえつつ、返済計画を立てる際に修繕積立金をどう考えるべきかを整理します。

住宅ローン審査では、年収に対する年間返済額の割合、いわゆる返済比率が重視されます。
一般的には、年収の30～35％程度を上限として判断されるケースが多く見られます。

この返済比率に含まれるのは、あくまで住宅ローンの元利返済額です。
マンション特有の以下の支出は、原則として審査の計算に直接反映されません。

つまり、審査上は「問題なく返済できる」と判断されても、実際の家計では余裕がなくなる可能性があります。

返済計画を考えるうえで特に重要なのが、修繕積立金は一定ではないという点です。

多くのマンションでは、

という設計になっています。

その結果、

という構造になりやすく、家計負担は徐々に重くなります。

購入時点の数字だけで返済計画を立てると、将来の負担増を見誤るリスクがあります。

修繕積立金が十分に積み立てられていない場合、将来的に次のような対応が取られることがあります。

一時金の徴収は、住宅ローンとは別にまとまった現金支出を求められるため、家計への影響が非常に大きくなります。

住宅ローンの返済計画を考える際には、「毎月の返済＋将来の臨時負担」という二重の視点が必要です。

近年、国土交通省が標準管理規約を改正し、修繕積立金の使い道をより明確にしました。
これにより、修繕積立金は単なる工事費の積立ではなく、次のような実務的コストにも使われることが整理されています。

これは、修繕積立金が「将来の選択肢を確保するための資金」であることを意味します。
返済計画を立てる際にも、一定の余裕を見込む必要がある理由の一つです。

マンション購入時の返済計画では、次のような視点が重要になります。

「住宅ローン返済額だけで家計が回るか」ではなく、
「マンションを所有し続けた場合の総合的な住居コスト」で考えることが重要です。

住宅ローン審査で示される借入可能額は、マンション購入の判断材料の一部にすぎません。
実際の返済計画では、修繕積立金という将来変動する支出をどう織り込むかが、家計の安定性を左右します。

修繕積立金は、マンションの維持や価値を支えるための不可欠な資金です。
住宅ローンと切り離して考えるのではなく、「長期の住居コスト」として一体で捉えることが、後悔のない住宅購入につながるといえるでしょう。

という事で、今回は以上とさせていただきます。

次回以降も、よろしくお願いします。