住宅ローンの5年ルールは本当に安心なのか─「適用なし」の方が総利息が減ることもある理由を専門家が解説─

2025年は日銀の追加利上げが続き、変動金利で住宅ローンを借りている人にとって不安定な情勢が続いています。金利が上がれば返済額が増えるのではないかと心配する一方で、「5年ルール」によって返済額が当面変わらず、ひとまず安心したという声も少なくありません。

しかし、この仕組みを深く理解すると、5年ルールが“安心”の裏側で総利息の増加につながるという側面が見えてきます。本稿では、5年ルールの仕組みと「125％ルール」との関係、さらに5年ルールが“ない”方が有利になるケースまで、専門家としてわかりやすく解説します。

変動金利型の住宅ローンでは、金利が半年ごとに見直される一方、返済額の見直しは5年ごとに行うという仕組みが一般的です。これが「5年ルール」です。

たとえ金利が上昇しても、5年間は毎月返済額が変わらず、家計への急激な負担増を避けられるメリットがあります。その一方で、返済額を据え置くために「利息と元本返済の内訳を変える」という動きが裏側で起きています。

金利が上昇した場合、返済額の中で利息の占める割合が増え、元本の返済が遅れる構造になります。元本が減りにくければ、将来支払う利息は増えることになります。

7000万円を年利0.5%、35年の元利均等返済で借りたケースを例にしてみます。

その後、半年後に金利が0.75%へ上昇したとします。
この時、5年ルールがあれば返済額自体は変わりません。

しかし、5年後の再計算直前の月は内訳が大きく変わっています。

元本返済が遅れた分、5年間で積み上がる総利息は増加します。

MFSの試算では、5年ルールがない場合と比べて約5万7000円総利息が多くなるという結果もあります。金利上昇が続けば、この差はさらに広がります。

返済額の急増を避ける安心感がある一方で、家計管理という観点では必ずしもメリットばかりとは限りません。

ネット銀行の中には「5年ルールなし」の住宅ローンを採用するケースもあります。
金利が上がれば返済額もすぐ増えるため、

という理由から、あえてこの形式を選択する人もいます。

住宅ローンの金利は、日銀の政策変更からすぐに反映されるわけではありません。

一般的な流れは次の通りです。

たとえば2025年12月に日銀が利上げした場合、住宅ローン金利に実際に反映されるのは2026年7月となる可能性が高いのです。

ここに「5年ルールの5年周期」も重なるため、借入時期によって返済額が変わるタイミングは人によって大きくばらつきます。

金利上昇が心配で、返済額軽減型の繰り上げ返済を検討する人も多いでしょう。しかし、ここにも注意点があります。

返済額軽減型の一部繰り上げ返済をすると、5年ルール適用中でも返済額が再計算されることがあります。

この時、残債・金利・残り期間から返済額が新しく計算されるため、

というケースが起こります。

事前に金融機関のシミュレーションで確認することが不可欠です。

5年ルールとセットで語られるのが「125％ルール」です。

返済額を見直すタイミングで金利が大幅に上昇し、返済額が本来大きく増えるケースでも、

返済額の増加は「それまでの月々返済額の125％まで」

という上限が設けられています。

たとえば月10万円の返済額なら最大12万5000円まで。
125％を超える部分は未払い利息として扱われ、最終的にローン終了時に一括返済となる可能性があります。

ただし、専門家の指摘ではこのルールが実際に発動するのは大幅な金利急騰が続いた場合に限られるとされています。

■結論

5年ルールは「金利が上昇しても5年間返済額を変えない」という、一見すると借り手に優しい仕組みです。しかしその裏側では、元本の減りが遅れることで総利息が増えるというデメリットも存在します。

こうした要素を総合的に理解し、住宅ローンの規模・返済計画・家計状況を冷静に見ながら、自分に合った銀行や返済方法を選ぶことが大切です。

利上げ局面では、得られる「猶予」をどう使うかが将来の家計に直結します。5年ルールを盲信するのではなく、仕組みを正しく理解したうえで、自分の返済計画を主体的に組み立てていきたいところです。

・日本経済新聞「＜ステップアップ＞5年ルール『適用なし』に利点も」
・日本経済新聞「返済額の25％増が上限」

という事で、今回は以上とさせていただきます。

次回以降も、よろしくお願いします。