分譲マンションを所有していると、年に一度は管理組合の総会案内が届きます。
しかし「忙しいから」「任せているから」と、内容をよく読まずに欠席してしまう人も少なくありません。
2026年4月、区分所有法をはじめとするマンション関連法が改正されます。
この改正により、管理に無関心な区分所有者ほど不利になりやすい構造が生まれつつあります。
今回は、マンション総会の決議ルールがどのように変わり、何に注意すべきかを整理します。
1．マンション総会の「決議」とは何か
マンションの管理や運営に関する重要事項は、管理組合総会で決議されます。
決議には大きく分けて次の2種類があります。
- 普通決議
管理費の変更など、比較的軽い事項 - 特別決議
管理規約の変更、大規模修繕、用途変更など重要事項
特別決議は、これまで原則として
「区分所有者および議決権の4分の3以上の賛成」
という高いハードルがありました。
2．今回の法改正で何が変わるのか
今回の法改正の大きなポイントは、
特別決議の成立要件が実質的に緩和されるケースが出てくる点です。
具体的には、一定の条件を満たせば
- 出席者を分母として
- 出席者の4分の3以上の賛成
で決議が成立する場面が想定されます。
例えば、100戸のマンションで
- 総会出席者が51人
- そのうち39人が賛成
というケースでも、重要事項が決まる可能性があります。
これにより、従来よりも少数の賛成で大きな決定が行われる余地が生じます。
3．「無関心」がリスクになる理由
法改正の趣旨は、管理が停滞しているマンションを前に進めることです。
特に、高齢化や外国人所有者の増加により、総会が成立しにくいマンションでは一定の合理性があります。
一方で、次のようなリスクも指摘されています。
- 一部の区分所有者に有利な内容が通りやすくなる
- 数千万円規模の工事が比較的少数の賛成で決まる
- 機械式駐車場の廃止や用途変更が強行される可能性
つまり、「何もしない」「出席しない」ことが、自らの権利を弱める結果につながるのです。
4．管理業者管理者方式にも注意
法改正とあわせて注意したいのが、
理事会を置かず、管理会社が管理者となる「管理業者管理者方式」です。
理事のなり手不足を背景に導入が進む可能性がありますが、
- 発注者と受注者が同一になる
- 利益相反が起こりやすい
といった問題点も指摘されています。
制度の仕組みを理解しないまま導入が進むことには慎重さが求められます。
5．区分所有者ができる現実的な自衛策
今回の法改正を踏まえ、区分所有者が取るべき行動は明確です。
- 総会に出席する
- 出席できない場合は、議決権行使書で必ず意思表示する
- 招集通知に添付される議案の「要領」を必ず読む
出席者が増えれば分母が大きくなり、
重要事項が安易に決まることを防ぐ効果があります。
結論
今回のマンション関連法改正は、
「管理に無関心な所有者が多い状態を前提にしない」
という強いメッセージを含んでいます。
法改正そのものが危険なのを見るのではなく、
無関心でいることが最大のリスクになる時代に入った
と理解することが重要です。
マンションは「買って終わり」ではありません。
区分所有者としての関与が、資産価値と居住環境を守る鍵になります。
参考
・日本経済新聞「マンション総会、決議のワナ 法改正 無関心はリスク」（2026年1月17日）
という事で、今回は以上とさせていただきます。
次回以降も、よろしくお願いします。
