東京都心を中心に、築年数が経過していても1億円を超える中古マンション、いわゆる「中古億ション」が珍しくなくなりました。
自宅の資産価値が上がること自体は歓迎すべきことですが、相続の場面では思わぬ問題を生むことがあります。
相続税は時価ではなく「評価額」を基に計算されます。そのため、実際に売れば高額になる不動産でも、相続税評価との間にズレが生じます。このズレは節税につながる場合もあれば、逆に資金繰りの問題を深刻化させる要因にもなります。
本記事では、中古マンションを中心に、不動産相続で押さえておくべき評価の仕組みと注意点を整理します。
相続税は「時価」ではなく「評価額」で決まる
相続税の計算に使われるのは、実際に売買される価格ではありません。
不動産の場合、次の基準で評価されます。
- 土地：路線価（または倍率方式）
- 建物：固定資産税評価額
一般的に、自宅不動産の評価額は時価の6～8割程度と言われますが、これはあくまで目安です。立地条件や建物の状況によって乖離の程度は大きく異なります。
特に都心部では、実勢価格が評価額を大きく上回るケースが多く見られます。
マンション評価が「ややこしい」理由
戸建てに比べて、マンションの相続税評価は複雑です。理由は主に次の点にあります。
土地は「床面積」ではなく「持分」で計算
マンションの土地部分は、敷地全体に対する持分割合で評価します。
専有面積が広くても、必ずしも土地評価が比例するわけではありません。
築年数・階数による補正
一定の条件下では、築年数や階数などを考慮した補正計算が行われます。
高層階で眺望の良い部屋ほど、時価と評価額の差が大きくなる傾向があります。
このため、「売れば1億円以上」のマンションでも、相続税評価額は想定より低くなる場合があります。
小規模宅地等の特例で評価額が大きく下がることも
相続した自宅の土地については、「小規模宅地等の特例」が適用できる場合があります。
一定の要件を満たせば、居住用宅地について 評価額を80％減額 できます。
この特例が使えるかどうかで、相続税額は大きく変わります。
ただし、適用には
- 誰が住み続けるのか
- 相続後の利用状況
といった細かな条件があります。判断を誤ると特例が使えなくなる点には注意が必要です。
相続税がかかる人は確実に増えている
相続税の基礎控除は
3000万円＋600万円×法定相続人の数
と定められています。
2015年の税制改正でこの水準が引き下げられて以降、相続税が課される割合は1割を超えました。
今後、少子化や熟年離婚により法定相続人の数が減れば、課税対象となる家庭はさらに増えると考えられます。
「うちは普通の家庭だから大丈夫」とは言い切れない時代です。
不動産相続で見落とされがちな「その後」の問題
不動産は分割しにくい財産です。
安易に共有名義で相続すると、次の世代で問題が先送りされることがあります。
- 売却や活用の意思決定ができない
- 相続人が増えて権利関係が複雑化する
- 将来の相続手続きがさらに困難になる
評価額や税額だけでなく、「誰が、どう使うのか」まで含めて考える視点が重要になります。
結論
中古マンションの価格上昇により、相続はより身近で現実的な問題になりました。
相続税は時価ではなく評価額で決まりますが、その計算は決して単純ではありません。
評価の仕組み、特例の有無、資金繰り、そして次世代への影響までを含めて考えることが、これからの相続対策には欠かせません。
不動産を持つこと自体がリスクにならないよう、早めの整理と理解が重要です。
参考
・日本経済新聞 朝刊
「中古億ション」時代の相続
・国税庁 相続税のあらまし
・相続税法および財産評価基本通達
という事で、今回は以上とさせていただきます。
次回以降も、よろしくお願いします。
