日銀が異次元緩和の出口戦略の一環として、REIT（不動産投資信託）の売却を決定しました。規模はETFに比べれば小さいものの、金利と不動産市場の動向に直結する商品であるため、私たち投資家や家計にも示唆があります。
本記事では、REITを「金利」と「不動産」の両面から読み解き、分配金の質や資本政策に注目していきます。
1. REITとは？ ― 仕組みの基本
REIT（Real Estate Investment Trust）は、多くの投資家から資金を集めてオフィスビル、商業施設、物流施設、住宅などの不動産に投資し、賃料収入や売却益を投資家に分配する仕組みです。
- 収益源：主に賃料収入
- 分配金：利益の90%以上を分配すれば法人税が免除される仕組み
- 価格の動き：金利、不動産市況、需給の影響を受けやすい
2. 日銀が保有するREITと売却ペース
- 保有残高：簿価6,500億円、時価7,000億円（2025年3月末）
- 年間売却額：簿価50億円、時価55億円程度
- 売却ペース：市場全体の売買代金の 約0.05%
規模としてはETFに比べてはるかに小さく、需給への直接的な影響は限定的。ただし「日銀が売り手に回る」という象徴的意味は大きいといえます。
3. 金利とREIT ― なぜ敏感なのか？
REITの価格は金利に強く反応します。
- 金利上昇 → REIT価格に逆風
借入コスト上昇、利回り競争力低下 - 金利低下 → REIT価格に追い風
資金調達が有利、配当利回りが相対的に魅力化
例えば、10年国債利回りが上昇すれば、REITの分配利回りが見劣りし、投資資金が債券にシフトする傾向が強まります。
4. 不動産市況とREIT ― 「収益の質」をどう見るか？
REITの基盤はあくまで不動産の賃料収入です。注目すべきは「どんな物件に投資しているか」「収益の安定性はどうか」。
- オフィス系：景気動向やテレワーク普及の影響を受けやすい
- 物流系：EC需要拡大で長期的に安定しやすい
- 住宅系：都市部人口集中で底堅い
- 商業系：インバウンドや消費動向に左右される
分配金の多寡だけでなく、キャッシュフローの安定度（収益の質）が評価の鍵となります。
5. 資本政策 ― LTVと増資のチェック
REITの健全性を見るうえで重要なのが資本政策です。
- LTV（Loan to Value）比率：総資産に占める借入金の割合
→ 高すぎると金利上昇時にリスク増大 - 増資リスク：新規物件取得や借入返済のために増資が行われる場合、1口あたり分配金が希薄化する可能性あり
投資判断では「利回り」だけでなく、借入金管理や資本調達方針に目を配ることが大切です。
6. 個人投資家にとっての実務ポイント
- 分散投資の一部として活用：株や債券と異なる値動き特性
- 金利シナリオを意識：利上げ局面ではリスク管理を厚めに
- 銘柄選別重視：物流・住宅系など安定収益型を優先するのも一案
- 分配金の「額」より「質」：一時的な売却益頼みより、安定賃料収入重視が安心
まとめ
日銀によるREIT売却は市場全体に大きなショックを与える規模ではありません。しかし「中央銀行が不動産市場から徐々に退場する」という流れは、長期的にREIT市場を自立的に鍛える契機になります。
私たち個人投資家にとって大事なのは、
- 金利動向に敏感な商品であることを理解すること
- 収益の安定性や資本政策を吟味すること
- 分散投資の中で無理なく位置づけること
ETFと並ぶ出口戦略の対象としてREITを見直すことで、自分の投資姿勢を点検するきっかけにしていきたいものです。
👉 本記事は 2025年9月19〜20日付 日本経済新聞 各面の報道を参考に構成しました。
という事で、今回は以上とさせていただきます。
次回以降も、よろしくお願いします。
