令和8年度税制改正大綱における貸付用不動産評価の見直しは、「通常の取引価額」主義を前面に出すものでした。
この見直しの背景には、評価通達6項の存在があります。
評価通達6項は、「通達による評価が著しく不適当と認められる場合」に個別評価を行うことを可能とする規定です。いわば、通達評価の例外規定です。
最高裁令和4年4月19日判決では、この6項の適用が適法と判断されました。しかし同時に、制度的整備の必要性も示唆されました。
今回の見直しは、6項に頼らない制度設計への転換と見ることができます。
では、評価通達6項は役割を終えるのでしょうか。
評価通達6項とは何か
財産評価基本通達6項は、通達の定めによる評価が著しく不適当と認められる財産について、国税庁長官の指示を受けて評価することを定めた規定です。
通達評価は原則的・画一的評価方法を示すものですが、想定外の事例に対応するための安全弁として6項が設けられています。
その特徴は、
・例外的適用であること
・個別具体的判断であること
・事後的に適用されること
にあります。
したがって、納税者の側から見れば、予測可能性に乏しい規定でもあります。
最高裁判決の意味
最高裁令和4年4月19日判決では、通達評価による極端な評価圧縮が問題とされた事案において、6項適用が適法とされました。
この判決は、形式的に通達に従っていても、実質的に時価と著しく乖離する場合には是正できることを明確にしました。
一方で、調査官解説では、6項の頻繁な適用は望ましくなく、制度整備が必要であるとの指摘もなされています。
つまり、6項は緊急避難的規定であり、恒常的な運用手段ではないという認識が示されたといえます。
今回の改正との関係
貸付用不動産の取得5年ルールや80％評価は、まさに6項の適用が問題となった類型を制度的に整理するものです。
取得直後の不動産や小口化商品について、あらかじめ「通常の取引価額」で評価することを明示することで、6項の事後的適用に依存しない仕組みを構築しようとしています。
この意味では、6項の役割の一部は制度化によって吸収されたといえます。
6項は不要になるのか
もっとも、評価通達6項が不要になるとは言い切れません。
税制は常に新たな商品やスキームと向き合います。
制度整備が進んでも、
・想定外の金融商品
・複雑な権利関係
・形式的通達適用による極端な乖離
が生じる可能性は残ります。
通達評価は大量事務処理を前提とした仕組みである以上、すべての事例を網羅することは困難です。
したがって、6項のような補充的規定は一定の役割を持ち続けると考えられます。
制度安定性との関係
問題は、6項の存在そのものではなく、その運用の在り方です。
例外規定が頻繁に適用されれば、通達評価の安定性が損なわれます。
一方、明らかに不合理な結果を放置すれば、時価主義の理念が崩れます。
制度の安定性と実質的公平性のバランスが求められます。
今回の見直しは、このバランスを制度的に再調整する試みといえます。
通達の位置付け
そもそも、財産評価基本通達は法律そのものではありません。
法律は「時価」と定め、通達はその具体化として位置付けられています。
6項は、通達が法律に適合しない場合に調整する仕組みともいえます。
今回の改正により、法律レベルで評価方法の方向性が示されれば、通達の役割も再整理される可能性があります。
評価は本来、法律の問題です。通達はその運用基準にすぎません。
今後の展望
評価通達6項は、役割を終えるというよりも、補充的機能へと後退する可能性があります。
取得5年ルールや通常の取引価額評価が制度化されれば、典型的な事案は事前に処理できるようになります。
しかし、税制と市場は常に変化します。
新たな評価乖離が生じれば、再び補充的調整が必要になるでしょう。
6項は最後の安全弁として残り続けると考えられます。
結論
貸付用不動産評価の見直しは、評価通達6項依存からの制度的脱却を目指す動きといえます。
しかし、6項そのものが不要になるわけではありません。
通達評価と時価主義との緊張関係は、制度の構造的問題です。
重要なのは、例外規定に頼らずに済む制度設計を整備することです。そのうえで、真に例外的な場合に限って補充規定が機能することが望まれます。
評価制度は、税額の問題にとどまらず、法的安定性と課税理念の問題でもあります。
今回の見直しは、その根本に向き合う契機となる可能性を持っています。
参考
・2026年02月09日 税のしるべ 連載「続・傍流の正論～税相を斬る」第78回／貸付用不動産の評価
・自由民主党・日本維新の会 令和8年度税制改正大綱
・財産評価基本通達
・最高裁令和4年4月19日判決 解説資料
という事で、今回は以上とさせていただきます。
次回以降も、よろしくお願いします。
