REITシリーズ 第2回「オフィスREITの現在地 ― 働き方の変化と二極化をどう読むか」

新型コロナウイルスの影響でテレワークが急速に広がり、「オフィス需要は今後減るのではないか」という見方が一時的に強まりました。ところが、2024年以降は企業の出社回帰も進み、オフィス市況は一筋縄では説明できない“多面的な構造”になっています。

オフィスREITは、REIT市場の中でも歴史が長く、保有物件の規模も大きいセクターです。一方で、場所・ビルグレード・需要構造によって「勝ち組」と「苦戦組」がくっきり分かれるのが特徴でもあります。

本記事では、オフィスREITが直面している環境変化と、今後の投資判断のポイントについて整理します。

テレワークの普及によって、オフィス需要が大きく減るのではという懸念がありました。しかし、実際には「完全リモート」から「出社＋在宅を組み合わせたハイブリッド型」へ移行した企業が多く、思ったほど延床面積は減らず、むしろ増床する企業も一部で見られます。

理由としては、

などが挙げられます。

オフィス需要が一方向に下がるというより、企業の働き方によって需要が細分化しているのが現状です。

オフィス市況で特に注目されるのが「立地」と「ビルスペック」による二極化」です。

これらの物件は賃料も下がりにくく、テナントの入れ替わりも少ない傾向があります。

オフィス面積の調整を行う企業が増えても、立地・スペックが良い物件から空室が埋まっていくため、両者の差は今後ますます広がるとみられています。

2023〜2024年にかけて大企業を中心に「出社回帰」の流れが広がりました。

これにより、賃料の下押し圧力が弱まり、都心部の空室率改善に寄与しています。

特に、働き方改革関連の新制度（オフィス整備補助制度など）が追い風になるケースもあります。

投資家がオフィスREITを見る際には、次の指標がとても重要です。

特にリリース（退去）とリニューアル（更新）時の賃料改定率は、分配金の方向性を大きく左右します。

REITは借入を活用して物件を取得するため、金利が上昇すると収益を圧迫します。
オフィスREITはポートフォリオが大規模で借入額も大きいため、金利感応度が比較的高い傾向があります。

東京では大型再開発が続いており、

供給が増える時期には、既存ビルの空室率が一時的に上がる可能性があり、注意が必要です。

オフィスREITは企業活動の活発さに連動する性質が強いため、次のような観点が重要になります。

また、オフィスREITは景気動向との連動性が比較的高いセクターのため、経済全体の流れを踏まえる視点も欠かせません。

結論

オフィスREITは、テレワーク普及による一時的な需要減から立ち直り、今は「立地」「ビルスペック」で明確な二極化が進む局面にあります。高品質ビルへの需要は底堅く、逆に築古・不利立地のビルは苦戦が続くなど、個別物件の選別が分配金の安定性を大きく左右します。

金利環境や新規供給動向など注意点はあるものの、都心一等地を中心に、賃料の底打ち・回復の兆しも見えてきました。
オフィスREITは景気に敏感な一方、長期的には一定の需要が維持されやすいセクターでもあります。

次回の第3回では、安定性が高いと言われる「住宅（レジデンス）REIT」について詳しく解説していきます。

・国土交通省「オフィスマーケットレポート」
・三鬼商事「オフィス空室率・賃料データ」
・各種REIT決算資料

という事で、今回は以上とさせていただきます。

次回以降も、よろしくお願いします。