近年、日本の不動産市場には海外からの投資資金が流入していると言われています。円安の進行や日本の不動産価格の相対的な安定性、法制度の透明性などが背景にあり、都市部のマンションや商業施設などに外国投資家の関心が集まっています。
外国人による不動産取得は原則として自由ですが、不動産を取得・保有・売却する場合には日本の税制が適用されます。これは外国人であっても基本的には日本人と同様です。ただし、非居住者や外国法人が不動産投資を行う場合には、課税方法や手続きに特有のルールが存在します。
本稿では、外国人による不動産投資に適用される日本の税制を整理し、その制度の特徴と政策的な論点を考察します。
不動産取得時の税金
外国人が日本で不動産を取得する場合、まず発生するのが取得時の税金です。これらの税金は原則として所有者の国籍に関係なく課税されます。
代表的な税金としては、不動産取得税があります。これは都道府県税であり、土地や建物を取得した際に課税されます。取得価格を基準として一定の税率で課税される仕組みです。
また、不動産の売買契約書には印紙税が課されます。契約金額に応じて税額が決まる仕組みであり、これも国籍に関係なく適用されます。
さらに、不動産の所有権を登記する際には登録免許税が課税されます。これは登記手続きに伴う国税であり、不動産価格を基準として計算されます。
このように、不動産取得段階の税制については外国人と日本人の間で大きな違いはありません。
保有時の税金
不動産を保有している間には、毎年課税される税金があります。
代表的なのが固定資産税です。これは土地や建物の所有者に対して市町村が課税する税金であり、不動産の評価額を基準に税額が決まります。
都市部では都市計画税も課される場合があります。これは都市計画事業の財源として課税される地方税です。
外国人であっても日本国内に不動産を所有している場合には、これらの税金を支払う義務があります。もし所有者が海外に居住している場合には、日本国内に納税管理人を置くことが求められる場合があります。
賃貸収入に対する課税
外国人が日本の不動産を賃貸する場合には、賃料収入に対して所得税が課税されます。
居住者と非居住者では課税方法が異なります。日本に住所や居所がない非居住者の場合、日本国内で生じた所得についてのみ課税されます。
賃貸収入は不動産所得として計算され、収入から必要経費を差し引いた金額に対して所得税が課税されます。必要経費には修繕費や管理費、減価償却費などが含まれます。
また、非居住者が不動産所得を得る場合には、確定申告が必要になる場合があります。税務手続きのために日本国内の税理士などが関与するケースも多く見られます。
不動産売却時の課税
外国人が日本の不動産を売却する場合には、譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得は、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いて計算されます。所有期間が5年を超える場合と5年以下の場合で税率が異なる仕組みも、日本人の場合と同様です。
ただし、非居住者が不動産を売却する場合には特有の制度があります。売却代金の一定割合について源泉徴収が行われる制度です。これは、非居住者が売却後に日本を離れてしまい税金を回収できなくなることを防ぐための制度です。
最終的な税額は確定申告によって精算されることになります。
政策的な論点
外国人による不動産投資をめぐっては、税制のあり方についても議論があります。
一つの論点は、外国人投資家に対して追加課税を導入するべきかどうかという問題です。海外では外国人の住宅購入に対して追加税を課す制度が導入されている国もあります。
もう一つの論点は、不動産市場の透明性です。外国法人や投資ファンドを通じた複雑な所有構造がある場合、実質的な所有者を把握することが難しいという課題があります。
こうした問題に対応するため、土地取引の透明性を高める制度や、投資資金の流れを把握する仕組みの整備が議論される可能性があります。
結論
外国人による不動産投資に対する日本の税制は、基本的には日本人と同じ課税原則に基づいています。取得、保有、賃貸、売却の各段階で課税が行われる点は変わりません。
ただし、非居住者の場合には源泉徴収制度や納税管理人制度など、税務管理のための特有の仕組みが設けられています。
今後、日本の不動産市場に海外資金が流入する状況が続けば、税制のあり方についても新たな議論が生まれる可能性があります。不動産政策、安全保障、国際投資のルールといった複数の視点を踏まえた制度設計が求められると言えるでしょう。
参考
日本経済新聞「土地取得規制の可否を議論 外国人政策 有識者会議が初会合」2026年3月5日
国税庁「非居住者の課税関係」
国税庁「不動産所得の課税の仕組み」
