日本の不動産市場では、海外投資家による不動産取得が一定程度見られるようになっています。円安や日本の不動産市場の安定性などを背景に、都市部のマンションや商業施設に外国投資家の関心が向けられるケースもあります。
外国人が日本で不動産投資を行う場合、日本の税制に基づいて課税が行われます。基本的な課税原則は日本人と同じですが、非居住者が関係する場合には源泉徴収制度が重要な役割を果たします。
これは、国外に居住する投資家から税金を確実に徴収するために設けられている制度です。本稿では、外国人による不動産投資に関係する源泉徴収制度の仕組みを整理します。
非居住者課税の基本構造
日本の所得税制度では、納税者が居住者か非居住者かによって課税の範囲が異なります。
居住者は世界中で得た所得に対して課税されますが、非居住者は日本国内で発生した所得のみが課税対象となります。これを国内源泉所得課税といいます。
外国人が日本の不動産を保有して賃貸する場合や、不動産を売却して利益を得る場合には、日本国内で発生した所得として課税対象になります。
しかし、非居住者は日本国外に居住しているため、通常の確定申告だけでは税金の回収が難しい場合があります。そこで重要になるのが源泉徴収制度です。
賃料支払時の源泉徴収
外国人が日本の不動産を賃貸している場合、賃料の支払時に源泉徴収が行われる場合があります。
非居住者が不動産を貸し付けている場合、日本の法人や個人が賃料を支払う際には、その支払者が所得税を源泉徴収して税務署に納付する仕組みが設けられています。
この制度の目的は、国外に居住する納税者から確実に税金を徴収することです。支払者が税金を差し引いて納付するため、納税の確実性が高まります。
ただし、賃借人が個人で自己の居住用として不動産を借りている場合など、一定のケースでは源泉徴収が行われないこともあります。
不動産売却時の源泉徴収
非居住者が日本の不動産を売却する場合にも源泉徴収制度が設けられています。
不動産の買主が一定の条件に該当する場合、売買代金の一部について所得税の源泉徴収を行う必要があります。この制度は、非居住者が不動産を売却して日本を離れた場合でも税金を回収できるようにするための仕組みです。
ただし、すべての取引で源泉徴収が必要になるわけではありません。売却価格が一定額以下の場合や、買主が個人で自己の居住用として購入する場合などには適用されないケースもあります。
最終的な税額は、非居住者が行う確定申告によって精算されます。源泉徴収はあくまで仮の税額として徴収される仕組みです。
納税管理人制度
非居住者が日本で所得を得る場合には、納税管理人を置く制度も重要です。
納税管理人とは、日本国内で税務手続きを代理する人のことです。税務署との連絡や申告手続きなどを行う役割を担います。
外国人投資家が日本の不動産を保有している場合、税務手続きを適切に行うために税理士などが納税管理人として関与するケースも多く見られます。
この制度により、非居住者であっても日本の税務手続きを円滑に行うことが可能になります。
源泉徴収制度の政策的意義
源泉徴収制度は、日本の税制において重要な役割を果たしています。
国外に居住する納税者から税金を徴収することは、通常の申告制度だけでは難しい場合があります。源泉徴収制度は、支払者を通じて税金を徴収することで、この問題を解決する仕組みです。
特に不動産取引は金額が大きくなる場合が多いため、税収確保の観点からも源泉徴収制度の役割は重要です。
また、国際的にも非居住者所得に対する源泉徴収制度は広く採用されており、日本の制度もこうした国際的な税務慣行の中に位置付けることができます。
結論
外国人による不動産投資では、日本の税制に基づいて課税が行われますが、非居住者の場合には源泉徴収制度が重要な役割を果たします。
賃料の支払時や不動産の売却時には、支払者が所得税を源泉徴収して納付する仕組みが設けられています。これは、国外に居住する納税者から確実に税金を徴収するための制度です。
外国人による不動産投資が今後も増加すれば、こうした税務制度の役割はさらに重要になると考えられます。税制の観点からも、不動産市場と国際投資の関係を理解することが重要になるでしょう。
参考
国税庁「非居住者の課税関係」
国税庁「源泉徴収制度の概要」
日本経済新聞「土地取得規制の可否を議論 外国人政策 有識者会議が初会合」2026年3月5日
