インバウンド不動産投資の拡大に伴い、非居住者が日本国内の不動産を売却するケースも増えています。
この場面で特に重要となるのが、売買代金の10.21％を源泉徴収する制度です。
源泉徴収義務は売主ではなく買主に課されるため、実務を誤ると買主側に重大なリスクが及びます。本稿では、制度の基本構造と実務上のチェックポイントを整理します。
1．制度の概要
非居住者である個人が日本国内の不動産を売却する場合、買主は原則として売買代金の10.21％を源泉徴収し、税務署へ納付する義務があります。
この10.21％は、
・所得税 10％
・復興特別所得税 0.21％
の合計です。
ここで注意すべきは、源泉徴収の対象が「譲渡益」ではなく「売買代金総額」である点です。
売主に損失が生じている場合であっても、原則として源泉徴収は行われます。
2．対象となる売主
対象は「非居住者である個人」です。
次の点を必ず確認する必要があります。
・日本国内に住所があるか
・1年以上継続して国内に居所を有しているか
・法人ではないか
形式的に海外住所であっても、実質的に国内居住と判断される場合があります。居住者判定は慎重に行う必要があります。
3．源泉徴収義務者は買主
源泉徴収義務を負うのは「買主」です。
つまり、
・源泉徴収を失念した場合
・税額を誤って計算した場合
その責任は買主に帰属します。
仲介業者や専門家は法的義務者ではありませんが、実務上の説明責任は極めて重要です。
4．1億円以下の例外規定
例外として、次の要件をすべて満たす場合には源泉徴収は不要です。
・売買代金が1億円以下
・買主が自己または親族の居住用に供する
投資目的や法人取得の場合は、この例外は適用されません。
実務上は、
・代金総額の確認
・用途確認書面の取得
を行うことが安全です。
5．納付期限と手続き
源泉徴収した税額は、原則として支払月の翌月10日までに納付します。
提出書類は「所得税徴収高計算書」です。
買主が法人であれば通常の源泉所得税と同様の管理が可能ですが、個人買主の場合はこの制度を知らないケースも多く、トラブルになりやすい論点です。
6．実務上の典型的リスク
実務で起こりやすいリスクは次のとおりです。
・売主が非居住者であることを見落とす
・法人売主と誤認する
・居住用例外を安易に適用する
・決済直前に源泉徴収義務が判明する
特に決済当日に判明すると、資金手当てや振込額の再調整が必要となり、取引が混乱します。
7．契約段階での確認体制
リスクを回避するためには、契約段階で次を確認する体制が不可欠です。
・売主の居住者区分
・個人か法人か
・売却代金総額
・買主の取得目的
チェックリスト化し、決済前に再確認する仕組みが有効です。
8．申告との関係
源泉徴収はあくまで仮払いです。
売主は日本で確定申告を行い、実際の譲渡所得税額と精算します。
源泉徴収額が過大であれば還付、過少であれば追加納税となります。
結論
非居住者による国内不動産売却時の10.21％源泉徴収制度は、買主に課される重要な義務です。
特に留意すべきは、
・対象は譲渡益ではなく売買代金総額
・義務者は買主
・1億円以下の例外は限定的
という点です。
インバウンド不動産取引が増加する中、この制度を知らなかったでは済まされません。
契約段階からの確認体制整備が、最大のリスク管理策となります。
参考
所得税法第161条
令和8年度税制改正大綱
税のしるべ 2026年2月16日号
