住宅を購入するとき、多くの方が見落としがちなのが「税金の違い」です。新築と中古では、住宅ローン減税の適用条件や控除額、登録免許税の軽減措置、固定資産税の特例などに違いがあります。さらに2026年度以降の住宅ローン減税の見直し（5年延長・床面積の緩和・中古支援の拡大）により、中古と新築の税制メリットの差は縮まる方向にあります。本稿では、最新の制度動向も踏まえながら、税制を中心に中古住宅と新築住宅を比較します。
1 住宅ローン減税の比較
住宅ローン減税は最大の税制優遇と言える制度で、購入後の家計に与える影響は大きいです。
（1）控除額の大枠は中古も新築も同じ
- 控除率：年末ローン残高の0.7%
- 控除期間：新築は13年、中古は現行10年（延長検討中）
- 床面積：今後は原則40㎡以上に緩和
これまで中古は控除期間が短く不利でしたが、2026年度以降は期間延長が検討されており、差が縮まる流れです。
（2）借入限度額の違い
新築住宅のローン限度額は、住宅の性能によって上限が変わります。
■ 新築（現行）
- 認定住宅（長期優良住宅など）：5,000万円
- ZEH水準等：4,500万円
- 省エネ基準適合住宅：4,000万円
- 一般住宅：3,000万円
■ 中古（現行）
- 一般的に 2,000万〜3,000万円
- 性能に応じた大きな差はなし
■ 今後の見直し（政府検討案）
- 中古の借入限度額を引き上げる方向
- 中古にも子育て・若年世帯の上乗せ限度額を適用する案
結果として、住宅ローン減税は
「新築が圧倒的に有利」という時代から、両者の差がほぼなくなる時代へ移行
しています。
（3）省エネ性能による違い
新築住宅は 2030年までに、省エネ基準より厳しい性能を満たさないと減税対象外にする方向 と報じられています。
■ 新築
- 性能が低いと減税の対象外
- 将来は「高性能の新築のみ」優遇
■ 中古
- 現行は性能基準の区分が緩やか
- 中古×リノベでも減税対象に
- 「性能向上リフォーム」への支援強化が続く見込み
結果として、
性能で線引きされるのは主に新築。中古は性能に応じて柔軟に改善可能。
2 登録免許税の比較
登録免許税（登記費用）は、新築・中古で軽減措置の内容に違いがあります。
（1）土地・建物の所有権保存登記・移転登記
- 新築（保存登記）：軽減税率あり
- 中古（移転登記）：軽減税率が適用される場合が多い
※優良住宅の場合はさらに軽減
具体的には、
- 鉄筋コンクリート造：0.4% → 軽減で0.15%
- 木造：2.0% → 軽減で0.4%
などの軽減が一般的です。
中古住宅でも、長期優良住宅化リフォームを行うと軽減対象になる場合があります。
3 不動産取得税の比較
不動産取得税は中古・新築ともに「住宅用軽減措置」があり、
建物の評価額から1,200万円を控除する仕組み
が広く使われています。
中古住宅の場合は、
- 築年数に応じて評価額が低い
→ 税額が結果的に小さくなる
というメリットがあります。
4 固定資産税の比較（大きな差が出るポイント）
固定資産税は毎年支払う税金で、長期的な負担に差が出ます。
■ 新築住宅
- 新築戸建：3年間 1/2
- 新築マンション：5年間 1/2
- 認定長期優良住宅はさらに2年間延長（最大7年）
新築は固定資産税の軽減期間が長い ため、初期のランニングコストは低く抑えられます。
■ 中古住宅
- 軽減はない
- ただし建物評価額が低いため税額は総じて低め
実際には、
中古は評価額が安いため“税額そのもの”が小さい
という構造があります。
5 税制面で中古と新築はどちらが得か
結論からいえば、次のように整理できます。
■ 新築が税制で有利な点
- 固定資産税の軽減期間が長い
- 長期優良住宅の税優遇が豊富
- 性能の高さでローン減税の限度額が大きくなることが多い
■ 中古が税制で不利な点
- 固定資産税の軽減がない（ただし評価額は小さい）
- ローン減税の限度額が小さい（ただし引き上げ検討中）
■ 中古が逆に有利な点
- 建物評価額が低いので固定資産税はそもそも安い
- 性能向上リフォームで新築に近い税優遇を受けられる
- 借入額が少なくなるため、控除の枠に頼る必要が小さい
総合すると、
税制メリットは新築優位だが、総額負担で見ると中古でも十分有利
というのが現状です。
結論
中古住宅と新築住宅の税制は、確かに新築のほうが有利な部分が多いものの、2026年度以降の税制改正では中古支援が大幅に強まる見込みです。
特に、
- 住宅ローン減税の床面積要件緩和（40㎡）
- 中古の借入限度額引き上げ案
- 子育て・若年夫婦への上乗せを中古にも適用
といった動きは、今後中古住宅が税制面でも“選びやすい住宅”になっていくことを示しています。
住宅を購入する際は、
- 税制によるメリット
- 建物価格と維持費
- 将来の資産価値
の3つを総合的に比較し、ライフプランに合った住宅を選ぶことが最も重要です。
参考
住宅ローン減税5年延長 政府調整、中古支援手厚く（日本経済新聞 2025年12月3日）
という事で、今回は以上とさせていただきます。
次回以降も、よろしくお願いします。
