住まい選びにおいて「性能」をどこまで重視するべきかは、大きな判断材料です。省エネ、耐震、断熱、耐久性、そして長期優良住宅基準など、住宅の性能をめぐる基準は年々高度化しています。新築住宅は最新基準を満たす一方、中古住宅もリフォームや性能向上工事により着実に進化しています。今回は、中古住宅と新築住宅を性能面から整理し、どちらがどの点で優れているのかを比較します。
1 省エネ性能の比較
省エネ性能は光熱費だけでなく、将来の資産価値にも直結する重要な要素です。
（1）新築住宅の省エネ性能
2025年4月から「省エネ基準適合」が新築の義務化となりました。
その背景には、
- 脱炭素政策
- 住宅のエネルギー性能向上
- 将来の光熱費負担の削減
といった目的があります。
さらに政府は2030年頃を目標に、
“省エネ基準より厳しい基準を満たさない新築はローン減税の対象外”
とする方向で検討しており、新築の性能基準は今後も上昇します。
（2）中古住宅の省エネ性能
中古住宅は築年数により性能差が大きくなります。
- 築40年：断熱材がない住宅が多い
- 築20年前後：ある程度断熱は確保されている
- 築10年以内：現行の省エネ基準に近い性能
ただし、中古でも性能向上リフォームが普及しつつあります。
例：
- 断熱材の追加
- 高性能窓の導入
- 高効率給湯器（エコキュートなど）
- 太陽光パネルの後付け
近年は「中古＋性能向上リノベ」という選択肢が市民権を得ており、リノベ済み物件では新築相当の性能を持つ物件も増えています。
2 耐震性能の比較
日本の住宅にとって最重要ともいえる耐震性能。中古と新築では法律上の基準が変わってきました。
（1）新築は最新の耐震基準
現行の耐震基準は2000年基準（新耐震基準の補強版）です。
新築は必ずこの基準を満たすため、耐震性能は基本的に高い水準です。
（2）中古は“築年数”で耐震性能が大きく変わる
分類すると次の3段階です。
- 1981年以前（旧耐震）：倒壊リスクが高い
- 1981〜1999年（新耐震）：震度6〜7で倒壊しない設計
- 2000年以降（改正新耐震）：柱・壁量・基礎の基準が強化
中古を検討する場合、
- 築年数
- 耐震診断の有無
- 基礎の状況
- 施工会社
といった情報確認が必須です。
なお、耐震補強の工事は費用がかかりますが、補強次第では新築並みの強度まで底上げが可能です。
3 断熱・気密性能の比較
快適な住環境に直結する断熱・気密性能は、性能差が出やすい分野です。
■ 新築
- 高性能断熱材
- 樹脂サッシ＋Low-Eガラス
- 気密測定の実施
といった仕様が一般的になっています。特に近年は「ZEH（ゼロエネルギーハウス）」の普及により性能の底上げが進んでいます。
■ 中古
築年数によるバラつきが大きいものの、
- 二重サッシ
- 断熱リフォーム
- 玄関ドアの交換
などピンポイントの補強で性能が大幅に改善します。
マンションでは構造上の気密性が高いため、窓の交換による改善効果は絶大です。
4 長期優良住宅の視点
長期優良住宅は、耐震・省エネ・維持管理・劣化対策などが総合的に高い基準で評価される制度です。
■ 新築の長期優良住宅
- 新築の申請がしやすく、普及率は拡大
- バリアフリー設計など将来対応も充実
- 税制優遇が多い（登録免許税の軽減など）
■ 中古と長期優良住宅
中古では「長期優良住宅化リフォーム」という制度があり、
- 耐震
- 断熱
- 維持管理
などをまとめて改善し、長期優良住宅に近い性能へ更新可能です。
この制度は補助金が使えることが多く、コストを抑えながら性能向上できる点がメリットです。
5 性能の方向性まとめ
性能面だけを見ると、傾向は次の通りです。
■ 新築が優れる点
- 省エネ性能が標準で高い
- 最新の耐震基準
- 気密・断熱性能が高く、快適性が安定
- 維持管理計画を立てやすい
■ 中古が追いついている点
- 性能向上リフォームで新築同等の水準に可能
- 省エネ改修で光熱費削減
- 耐震補強で安心を確保
- 補助金の活用余地が大きい
性能で新築が総合的に優位なのは確かですが、中古も「リノベ・補助金・性能診断」を前提にすれば十分な競争力があります。
結論
住宅性能においては、基本的には「新築が高性能」であると言えます。しかし、中古住宅は性能の“底上げ”が可能であり、リノベーションや補助金制度を活用することで、新築と大差ない水準を実現できます。
住まい選びでは、
- 光熱費の将来負担
- 耐震性の安心
- 断熱・気密の快適性
- 建物の寿命
- 補助金や税制優遇
といった複数の評価軸を踏まえて判断する必要があります。
特にこれからの住宅は、性能の高さが資産価値に直結する時代に入ります。中古を検討する場合は「性能向上リノベ」まで含めて選択肢を広げることが賢明です。
参考
住宅ローン減税5年延長 政府調整、中古支援手厚く（日本経済新聞 2025年12月3日）
という事で、今回は以上とさせていただきます。
次回以降も、よろしくお願いします。
