住宅の購入を検討する際、多くの人がまず気にするのが「価格」の問題です。新築は高い、中古は安いというイメージは広く知られていますが、実際には初期費用だけでは比較できません。固定資産税や修繕費、売却時の価値など、長期的なコストを総合的に見なければ、どちらが本当に“お得”なのか判断できないからです。本稿では、価格構造の違いを多角的に整理し、住宅の「真のコスト」を明確にしていきます。
1 新築プレミアムはなぜ発生するのか
日本の新築住宅は中古より高額になる傾向にあります。その背景には複数の構造があります。
（1）「新築ブランド価値」の存在
住宅に限らず、多くの財は「新品」というだけで価値が上乗せされます。特に住宅は人生で最大の買い物であるため、
- 新しい設備
- 瑕疵保険が付く
- 修繕の心配が少ない
- 生活イメージを描きやすい
など、新築独自の付加価値が価格に反映されます。
（2）建築コストの上昇
2020年代は建設費の上昇が続き、マンション価格を押し上げています。
- 賃金上昇
- 資材費の上昇
- 省エネ基準義務化による仕様アップ
これらにより「新築の価格水準自体が上がっている」という構造があります。
（3）土地の仕入れ競争
都市部の人気エリアでは土地の取り合いが激しく、土地価格は年々高騰しています。結果として、同じ立地なら新築は中古より2〜3割高くなるのが一般的です。
2 中古住宅の価格は「築年数」と「立地」で決まる
中古住宅は一律に安いわけではありません。価格形成の軸は次の2点です。
（1）築年数
マンション市場でよく見られるパターンは以下の通りです。
- 新築〜築5年：新築プレミアムが剥落し、価格が下がりやすい
- 築10〜20年：価格が安定（割安感が最も大きい）
- 築25〜35年：大規模修繕の負担が影響
- 築40年超：耐震・管理状態により評価が大きく分かれる
特に「築20年前後」は、建物性能と価格のバランスがよく、人気のゾーンです。
（2）立地
中古は立地の選択肢が圧倒的に広いことが特徴です。
- 駅近
- 商業施設充実
- 学区
など優良立地が多いのが中古の強み。
新築では供給可能な土地が限られているため、
「新築は駅から遠い・中古は駅に近い」
という逆転現象が生じています。
3 初期費用の比較
ここではマンションを例に、初期費用の違いを整理します。
| 項目 | 新築 | 中古 |
|---|---|---|
| 物件価格 | 高い（プレミアムあり） | 同立地で2〜3割安い |
| 仲介手数料 | なし（売主が業者のため） | あり（上限3%+6万円） |
| 登録免許税 | 住宅用の軽減あり | 住宅用の軽減あり |
| 不動産取得税 | 減額措置あり | 減額措置あり |
| リフォーム費用 | 基本不要 | 数百万円かかることも |
中古は価格が安くても、リフォーム費用や仲介手数料が追加でかかる点は注意です。
4 維持費の比較
維持費は長期間にわたり発生するため、軽視できません。
（1）修繕費
- 新築：10年目までは大規模修繕の負担が軽い
- 中古：築20〜30年は修繕リスクが高い
ただし、管理の良いマンションは築30年以上でも修繕が安定しています。
（2）固定資産税
- 新築：軽減措置あり（住宅による）
- 中古：軽減なし
一方で価格が安いため税額は低めです。
5 売却時の価値（リセールバリュー）
価格比較で最も誤解されやすいのが「売却時の価値」の違いです。
■ 新築のリセール
- 購入直後の値下がりが大きい
- 築5〜10年で市場価格が安定
- 駅距離の長い物件は下落幅が大きい
■ 中古のリセール
- 購入時点で価格が落ちているため値持ちがいい
- 改修済み（リノベ済）は人気が高く値崩れしにくい
- 管理状態の良いマンションは築40年でも成約がある
中古の資産価値は「立地」「管理状態」「築年数」が揃って初めて安定します。
6 総額で比較した場合の「実質コスト」
新築と中古の比較を総額で見ると、次のように整理できます。
■ 新築の総額
- 物件価格が高いためローン負担も大きい
- 修繕費は当初抑えられる
- 将来売却までの間、価値はゆるやかに低下
■ 中古の総額
- 購入価格が低いためローン負担が軽い
- リフォーム代はかかるが、間取りを自由に変えられる
- 適切に維持されていれば売却時の下落幅は小さい
総額負担は「中古＋適切なリフォーム」が最もバランスが良いケースが多い
というのが近年の市場での傾向です。
結論
中古と新築の価格差は単なる「安い・高い」ではなく、
- 初期費用
- 維持費
- 修繕リスク
- 売却時の価値
という複数の軸で判断する必要があります。
新築は安心感と性能の高さが魅力ですが、新築プレミアムによって総額負担は大きくなります。一方、中古は初期費用が抑えられ、立地条件も選びやすく、一定のリフォームを加えることで長期でも価値が維持されるケースが増えています。
最終的には本人のライフスタイルや価値観によりますが、
費用対効果で見れば「中古＋適切なリフォーム」は依然として有力な選択肢
といえます。
参考
住宅ローン減税5年延長 政府調整、中古支援手厚く（日本経済新聞 2025年12月3日）
という事で、今回は以上とさせていただきます。
次回以降も、よろしくお願いします。
